降价飓风过境  万科三季度末计提超40亿的存货跌价

万科向来审慎，这一原则体现在万科的日常中，也体现在大大小小的报表中。

10月26日晚，万科发布三季报，数据显示，今年1-9月，万科实现营业收入1760.2亿元，同比增长 50.3%，实现归属于上市公司股东的净利润为139.8亿元，同比增长26.1%。

人们总是喜欢借助龙头企业的表现，来观察行业的深度和广度，来估摸随时势变迁下企业可能的表现。

不论怎么说，50%的收入增速和26%的净利润增速的表现都颇为良好，不久前呼喊着“活下去”的万科到底是不是太悲观了？

值得注意的是，万科的房地产业务第三季度实现销售面积为866.7万平方米，销售金额为1268.9亿元，同比分别增长9.0%和6.7%。1-9 月，万科累计实现销售面积2902.1万平方米，销售金额为4315.5亿元，同比均增长8.9%。

今年前两个季度，万科房地产开发业务实现销售面积2035.4万平方米，销售金额3046.6亿元，同比分别上升8.9%和9.9%。对比可发现，万科第三季度末的销售面积增速与前两季度保持一致，但销售金额增速下滑。

万科前两季度的销售均价为1.497万元／平方米，但到了第三季度末，销售均价仅为1.487万元／平方米。其呈现的销售均价下降趋势，意义远超过微小的下跌幅度。

此前不久，万科于厦门的白鹭郡项目由于降价引起早期业主不满，随后发起补偿行为。国庆之后，楼盘打折、房闹成为了地产业的新主题，但浸染地产业的悲观预期还没散去，价格已失去左右需求的能力。

万科为此计提了41.4亿元的存货跌价准备，否则，万科的净利润会有更好的表现。

“报告期内，鉴于部分城市房地产市场调整，本集团对存在风险的项目计提存货跌价准备。 ”1-9月，万科计提的存货跌价准备，考虑递延所得税因素后，影响税后净利润-22.8亿元，影响归属于母公司股东的净利润-19.6亿元。

今年前三季度，万科的房地产业务实现结算面积为1280.6万平方米，贡献营业收入人民币1675.6亿元，同比分别增长32.5%和52.0%。值得肯定的是，1-9月，万科的房地产业务的毛利率为27.8%，较去年同期提高4.5个百分点。

也就是说，包括万科物业在内的，万科多元化业务总收入为84.6亿元。不过三季报未列明万科物业前三季度的收入情况，万科住房租赁业务等新兴板块的具体收入不好估算。

具体到多元化业务，截至9月底，万科租赁住宅业务累计开业项目超150个。 报告期内，万科物流仓储服务业务新获取项目19个，总可租赁物业的建筑面积约157.2万平方米。截至 9 月底，物流仓储服务业务总建筑面积约783万平方米。

房地产开发主业的发展仍是万科业绩的决定性因素，万科发展多元化业务，必须巩固房地产开发业务来换取多元化业务发展的空间，它也是多元化业务发展资金的来源。

截至9月底，万科合并报表范围内有3849.0万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约 5523.8亿元，较年初分别增长29.9%和33.3%，这将是万科未来收入的主要来源。

而一个重要的信号是，今年中报时，万科的经营活动产生的现金流出现近年来头一次净流出，为负42.55亿元，同比去年同期的净流入218.5亿元下滑119.47%。这对于向来强调回款和现金流管理的万科而言，较为少见。

到了第三季度，万科经营活动产生的现金流转负的数值继续扩大，期末净流出为负257.31亿元，同比减少-254.02%。万科称，这是由于经营规模扩大，对外支付款项增加。

第三季度，万科新增加63个项目，总建筑面积约1549.9万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积约862.7万平方米。综合万科此前发布的多份公告，第三季度万科需支付的权益价款为538.8亿元，其中7月254.38亿元，8月为164.41亿元，9月为120.01亿元，占第三季度总销售金额的42.5%。

1-9月，万科累计新增177个项目，总建筑面积约3582.5万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积约1939.9万平方米，按投资金额计算，其中83.6%位于一二线城市。

而2017年全年，万科总获取新项目216个，总规划建筑面积为4615.4万平方米，权益规划建筑面积为2768.1万平方米，权益地价总额约2188.9亿元。如果万科今年第四季度拿地情况与第三季度保持一致步伐，则万科今年全年拿地数量将超过去年。

截至9月底，万科持有货币资金1327.7亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和865.9亿元。奉行“现金为王”策略，持有更多现金过冬，收缩业务战线，抑或趁低吸纳逆市拿地，万科要做一道选择题。