集体建设用地入市修法在即，小产权房转正暂时无望

新一轮土地管理法修改将涉及集体建设用地入市问题，建设在集体土地上的小产权房会迎来什么命运转折？

12月23日至29日， 十三届全国人大常委会第七次会议将在北京举行。按照议程，土地管理法修正案草案将提请此次会议审议。距离上一次土地管理法修订，已经过去了14年。

此次土地管理法修改将主要聚焦在农村土地制度改革，涉及农村土地征收、集体经营性建设用地入市以及宅基地制度改革等主要内容。

外界预测，此番修法将对涉及集体建设用地入市的相关条款作出修改。

自2015年开始至今，全国33个地区正在进行集体经营性建设用地入市改革试点工作，主要任务有三项：一是完善集体经营性建设用地产权制度；二是明确入市范围和途径；三是建立健全市场交易规则和服务监管制度。目标是建立同权同价、流转顺畅、收益共享的入市制度。

按照要求，这些试点地区的改革经验将为土地管理法修改提供参考。

自然资源部法规司司长魏莉华2017年曾介绍，本次土地管理法修订破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍，为农村集体经营性建设用地与国有建设用地同价同权、同等入市打下法律基础。

一旦集体经营性建设用地入市“开闸”，那些“诞生”在集体土地上的小产权房，会借着此次修法的时机顺利转正吗？

答案将是否定的。一位土地专家对第一财经记者表示，此次土地管理法修改应该不会涉及小产权房问题。

自2007年浮出水面，小产权房问题已经困扰中国社会长达十余年。所谓小产权房，并非一个明确的法律概念，其主要违规之处在于，利用集体建设用地建设但又销售给了非集体成员。

2007年6月18日，原建设部提示城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

这也是小产权房的概念首次被政府提及，公众也开始更多了解这一灰色领域。

2008年1月8日，国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，要求农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。

这个通知也为小产权房问题的处置正式确定了基调。此后至今的十余年，相关部门对小产权房问题的表态基本未脱离这个框架。

虽然难以获得“出生许可证”，但小产权房因价格更低，已在地方潜行多年，规模日渐庞大。非官方数据称，全国小产权房面积约60亿平方米。但相关政府机构并未认可过该数据。

正是因为没有法律的护航，小产权房的处置从法律问题演变成了一个社会和政治问题。在维护土地管理法治秩序和保护农民权益两大诉求之下，一旦小产权房处置不力，推行者的社会风险极大。

“小产权房肯定是违法的，但一些销售出去的房子里已经住进人了，这时采取措施，要涉及成百上千群众的利益；但如果不采取措施，它又是违法的，而且有的小产权房占用的是耕地，那违法就更严重了。”一位中央部委高层曾如此形容处置小产权房问题的两难心态。

过去十余年来，相关政府部门对小产权房的应对和处置一般两条腿走路：严格控制增量，分类处置存量。但针对存量的分类处置办法至今尚难出台。

2017年8月，原国土资源部、住房和城乡建设部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

在集体土地上建租赁房，业界一度有疑虑，这是否是变相认可了小产权房?

上述两部委发布的方案强调，集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。

北京市规土委也表示，利用集体土地建设租赁住房，是北京市农村土地制度改革的重要内容。集体土租赁住房只租不售，坚决杜绝变相开发建设小产权房。

简单理解，在符合规划的前提下，同样是建设在集体建设用地上的住房，同样是用于非集体成员居住， “租”不是小产权房，但“卖”就是小产权房。

这也说明，随着这几年来集体建设用地入市试点的推进，以及13个城市开展利用集体建设用地建租赁房试点，对小产权房的界定更加简单清晰，即看它是买卖还是租赁的区别。

一位地方国土局局长也曾坦言，集体土地建租赁房与小产权房有差别，差在哪里?就是差在一个是短期租赁合同，一个是长期租赁合同。如果租房合同超过20年甚至30年，实际上就成了变相卖房，与小产权房无异。

对于集体土地建租赁住房和“小产权房”关系问题，自然资源部副部长王广华曾明确表示，两者有本质区别。集体租赁住房用地符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，经依法批准建设，依法实施不动产登记。“小产权房”既涉及违法用地，又涉及违法建设和销售，产权不受法律保护。

此外，中国政府正在推进的不动产统一登记工作，也将小产权房拒之门外。

自然资源部相关负责人曾数次强调，不动产登记是依法保护不动产所有人权利的法律行动，不可能登记任何不合法的东西。小产权房不可能予以登记，这样的念头应该打消。