物权编草案二审：宅地70年产权续期是否缴费仍无定论

十三届全国人大常委会第十次会议将于4月20日至23日在北京举行，民法典物权编草案提请二审，关于住宅用地使用权届满续期问题，与去年8月的初次审议稿相比，草案二审稿未作文字修改。

物权编草案第152条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。

2007年开始实施的《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。与之对比，物权编草案增加了“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定”这句话。

物权编草案这种表述一度引起外界对于宅地70年产权续期将收费的担忧。在二审期间，虽然草案二审稿未对相关条文进行修改，但宅地续期问题还是成为与会人员的一个讨论焦点。

建议有关部门尽快出台方案

在分组审议中，全国人大常委会副委员长王东明说，建议完善关于建设用地使用期限到期规定。建议删除草案第152条第1款和第2款中“行政法规”的表述，考虑到建设用地使用权期间届满续期缴费问题关系广大群众切身利益，也涉及国家财税收支，影响广泛深远，应当依照法律规定办理，而不是行政法规。

“目前现行法律和法规中还没有相关规定。下一步在立法过程中要补上这个空白。我认为首先要有一个方案，然后再根据这个方案考虑在哪一部法律中进行规定。”王东明说。

王东明表示，2016年11月《中共中央 国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》中第十个问题就是解决建设用地使用权届满续期的问题，明确要求要作出法律安排，后期在贯彻这个文件中，明确由国务院先拿出方案。建议推动有关方面尽快拿出这个方案，明确建设用地使用权续期的手续办理，续期费用的标准、缴纳和减免办法等，这样以便于在立法中作出明确规定。

廖晓军委员也表示，物权编草案增加相关内容，但相关法律法规没有同步跟进修改和完善，可能会直接影响千家万户对于未来负担的预期。因为有偿续期还是无偿续期，以及续期的期限到底有多长对老百姓事关重大，会严重影响房地产市场。这么重大的问题，现在还没有研究确定的情况下，在物权编草案里把这个写进去，感觉有些不同步。

廖晓军认为，考虑到住宅建设用地使用权续期后如何支付续期费用，是关系到广大人民群众切身利益的敏感复杂问题，建议在审议物权编草案的同时，研究一揽子修改城市房地产管理法、土地管理法等相关法律和行政法规，明确住宅建设用地使用权续期的期限、续期费用支付标准、办法、方式，以及缴纳或者减免的具体规定。

山东省人大常委会副主任王良也表示，物权编草案152条作了一个原则性规定，但回避了续期期限、续期是否收取以及如何收取相关费用等问题。住宅建设用地使用权期间届满续期问题社会关注度较广，建议进一步完善住宅建设用地的续期期限、续期是否收取以及如何收取相关费用等问题，以避免争议。

近日在接受第一财经记者采访时，全国人大宪法和法律委员会委员孙宪忠表示，在“自动续期”后面加上“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定”这句话，这个条文的精神就是（续期）收费是个大原则，不过怎样收费，物权编现在不规定，将来还得要有别的法律法规来规定的。

他认为，这个权利涉及城市居民七八亿，而且收费权有可能被列入行政强制，这个权利内容的改变，不能说不重大。“一定要从真正保护人民权利的角度认识这个问题，一定要把物权编草案第152条后头这句话删掉。”

宅地产权为何是70年？

宅地产权续期问题的由来，源于我国规定土地出让使用权有年限限制。

按照1990年国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，我国土地使用权出让按照类别设置了不同的最高年限：居住用地70年，工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年等。

简单来说，就是普通民众购买的商品住宅，其所涉及的土地使用权最高为70年。但为何规定最高70年？

在分组审议中，李培林委员说，物权编是民法典的核心部分，应当回应群众现在关心的一些重大问题。第12章建设用地使用权里面多次提到“建设用地使用权期间届满”，但实际上现有条文并没有对届期作出明确规定。

李培林认为，大家都关心自己的住房使用权到底是多少年，现实中我们依据的是国务院1990年颁布的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，物权编草案不能依据一个低位阶的国务院行政法规作为它的法律前提。为了不造成现实中的争议，可以直接引用国务院制定的条例，把它变为民法典的土地使用权期限，还可以参照土地承包经营权的相关规定，规定在使用权期间届满后可以依照法律规定继续延长使用权期限。

“今年是建国70周年，可能只有少量住房是解放前就拥有使用权，现在使用权70年届满。至于其他多数住宅，上世纪90年代才开始个人拥有住房的居住用地使用权，大部分到现在还不到30年，这部草案需要考虑长远，对这部分权限应该有明确规定。”李培林说。

韩梅委员也认为，建设用地使用权期限属于民事基本制度，按照立法法规定应当由法律加以规定，但现实却由作为行政法规的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例予以规定，其效力层级显然不够，也不符合立法法规定；城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例只设定了最高年限，没有规定最低年限，这不利于保护房地产相关权利人的利益。

韩梅表示，针对上述问题，建议在物权编草案中明确“自动续期”的含义，且对建设用地使用权期限最低年限、最高年限、期限届满后土地上的房屋及其他不动产归属作出明确规定。