佳源国际40亿收购大股东物业，或开启新一轮资产注入

因为大股东的资产注入动作，去年仅销售200亿的佳源国际（02768.HK），离梦想中的千亿目标或许又近一步。

这笔交易3月下旬便宣布，如今交易价格、具体支付方式终于厘定。

佳源国际日前公告称，已与实际控制人、第一大股东沈天晴订立合同，以人民币40.55亿元的代价收购其持有的目标集团，而该目标集团的核心资产便是位于安徽省的物业资产包。

物业资产包包括位于安徽合肥、马鞍山、蚌埠等地的住宅、商业综合体、公寓、办公室、购物中心、酒店及其他配套设施等。

佳源国际表示，由于目标集团的物业开发项目多数地处安徽省，是国内二三线城市，而预计安徽未来的房地产趋势将平稳向上，有助于提升销售预期。

2018年，安徽省GDP生产总值首次突破30000亿元，较2017年增长8%。全年房地产开发投资5974.1亿元，比2017年增长6.4%，商品房销售面积为10038.4万平方米，增长9.1%，商品房销售额为7077亿元，增长20.6%。

若简单对比商品房销售面积和金额两个维度，确实略高于全国平均增速。

而40.55亿元只是初步代价，最终代价将不得超过初步代价。

据独立评估，截止至2019年2月28日，待收购的物业初步评估价值、目标集团持有的物业项目所有权百分比为50.19亿元，算上递延税项、派息、3%资产折让等来确定代价。

至于40.55亿元的代价如何支付，佳源国际称，将向沈天晴定增13.45亿股，每股价格3.513港元。4月26日前最后十个交易日，佳源国际的平均收市价是3.777港元，也就是新股发行价存在7%折让。

目前，佳源国际的总股本为25.61亿股，13.45亿股新股占目前股本的52.52%，占扩大已发行股本的34.43%。

截止至2019年4月26日，沈天晴连同其控制的明源投资持有佳源国际股权为52.86%，持股量为13.54亿股，对佳源国际有绝对控制权。

若新股顺利发行，沈天晴及其一致行动人持有佳源国际的股权将上升至69.09%，公众股东持股比例下降到30.91%。

不过交易若要达成，还需于股东特别大会上获独立股东批准。

佳源国际是资本市场上的新兵，因年初那场震惊行业的股价闪崩事件，引发市场对这家区域性房企的广泛关注。

对于此次收购，佳源国际称，安徽各城市将由非目标城市重新划归为目标城市，为集团正式进军安徽省房地产市场打下基础，进一步提升“佳源”品牌在长三角经济区的影响力，有助拓展集团在中国重点区域的战略布局。

自上市起，佳源国际便与沈天晴（及明源投资）签订协议，佳源国际会在目标城市经营物业开发业务，而非上市公司只能在非目标城市经营房地产开发。

2018年，佳源国际的合约销售金额为201.8亿元，同比增加94.6%，销售面积为178.7万平方米，同比增加51.8%，销售均价为每平方米11292元，同比增加28.1%。这样的销售体量与3-5年实现的千亿目标距离遥远。

类似安徽资产包这样的收购，被视为大股东注入资产，做大上市公司的主要手段，也是佳源国际千亿信心的主要来源。

副主席兼总裁、执行董事张翼此前便对第一财经表示，只要沈天晴注入资产，千亿目标能轻松完成。

在大股东潜在资产注入的同时，佳源国际也外向拿地。

2018年，拿下位于香港、上海、泰州、常州、江门、贵阳、乌鲁木齐、柬埔寨等8个地区的13个项目，新增总建筑面积约390万平方米。

至年底，佳源国际共拥有45个项目，分布在16个境内外城市，土地储备为920万平方米，其中长三角区域占比66%、粤港澳大湾区占比15%、其他重点省会城市及一带一路沿线地区分别占比9%及10%。

不过，关于此次交易，无论是3月还是最新公告，佳源国际均无透露是多少个项目，能为上市公司带来土地储备，因此收购对上市公司潜在的销售支撑亦难以推算。

据其日前公告，2019年前3月，佳源国际合同销售金额约36.634亿元，同比增长约46%；销售面积约32.6万平方米，同比增长约32%；销售均价约11234元／平方米，同比增长约11%。

近日，佳源国际还获得430亿融资授信，为规模之路争取资金支持。只是那高台跳水的股价，并未因为融资和销售而提振，仍正处于漫长的修复过程，这恐怕是佳源国际短期内无法摆脱的暗黑烙印。