金科股份高增长密码：城市群深耕与多元生态

2019年对房地产来说是充满动荡的一年，融资不易、拿地不易、转型更不易。但当行业整体慢下来时，仍有房企恪守步调，稳健前行。据克尔瑞发布的2019年房企年度销售榜单显示，2019年，金科股份（000656，简称“金科”）实现全口径销售额1803.4亿，同比增速高达51.8%，超额完成全年1500亿销售目标。

2016年到2019年，销售规模从319亿直线提升至1803.4亿，金科用三年时间挺进房企TOP阵营。不仅如此，公司在规模扩张之余，练就了扎实的成本控制能力、强大的开发管控能力。业绩快速释放的同时，战略目标不断升级，各项财务指标持续优化。

如果总结金科的崛起之路，会发现其发展与时代命运息息相关。从2017年提出“跨越式大发展”、到“四位一体”战略升级，金科在紧抓改革开放和地产红利期的同时，持续进行自我变革。如今，在危机感与使命感驱动下，金科已筑起产业生态“护城河”，为实现下一个十年的发展蓄力扬帆。

紧贴时代轨迹强力生长

改革开放四十余年，中国从纯计划经济中走出，跃升为世界第二大经济体。这是中国城镇化飞跃发展的几十年，上亿套房屋拔地而起，无数房企如春笋般涌现。这期间，以金科为代表的渝派房企异军突起，在为社会贡献巨大产能的同时，逐步发展为中国房地产的中坚力量。

金科诞生于1998年。这一年，是中国房地产市场化的起步之年。从起步时艰难创业，到紧抓城市化机遇，金科逐步走出重庆，成为资产超两千亿、年销售额过千亿的地产领军企业。作为改革开放的亲历者，金科成长的种种，可谓时代轨迹的最好诠释。

最新业绩数据显示，截至2019年12月，金科实现销售额1803.4亿元，同比增长51.8%，超额完成2019年1500亿的全年销售目标；操盘面积1725.5万平米，同比上升15.13%，两项指标均位于行业前列。

业绩快速释放的同时，金科持续保持“有质量的增长”。前三季度，集团营收 432.03 亿元，同比增长 60.7%；归母净利润 39.81 亿元，同比增长 81.6%；预收账款1043.18 亿元，同比增长 49.5%。

上市九年，金科净利润仍处于高速增长通道。这一方面得益于营收规模持续增厚，同时公司盈利质量也持续改善。自 2016 年到2019Q3，公司毛利率和净利率分别从 20.7%、5.6%提升至30.1%、 10.8%；2019Q3集团 ROE为16.19%，同比提升 5.96 %。

“最应该感谢的是这个伟大的时代。”谈及如今成绩单，金科控股董事局主席、金科股份实际控制人黄红云如是说。

但实际上，金科历年发展，与集团对市场的准确判断关系密切。2016年底，金科便意识到“千亿”成为房企生死线，中小房企面临“不做大就淘汰”的风险。面对行业局势之变，金科决定进行战略升级，以用户思维和规模扩张为发展导向。

2017年6月，金科正式发布《发展战略规划纲要》，提出“跨越式大发展”目标：在2017至2020年期间，力争实现签约销售金额分别约500亿元、800亿元、1100亿元、1500亿元，并力争在2020年冲击2000亿元。

区域战略上，金科不再以单个城市为标准，转向“三圈一带、八大城市群”区域城市群深耕。通过分析产业支撑、人口流入、市场需求等重点指标，主攻二三线城市。并借助收并购、联合拿地等灵活策略，增加对核心城市的布局，由此贡献了丰富的可结转资源。

多元融资能力稳健护航

土储是房企未来发展的“粮仓”。2016~2018 年，金科拿地金额增速为 295%、120%和 52%。在当前房地产调控趋严的情况下，公司拿地趋于稳健，但2019Q3公司拿地金额/销售金额比例为 49%，拿地强度仍处于较高水平。

从区域分布看，金科积极于大本营外扩张，2018年新增土储中重庆和四川占比43.9%，2019Q3 这一比例下降至 29.3%。截止 2019 年上半年，金科已进驻重全国23 个省、直辖市、自治区，累计开发面积超 8200万平方米，未来可售货值较为充裕。

在走向全国的过程中，金科练就了卓越的设计能力、扎实的成本控制能力、强大的开发管控能力及出色的营销能力。在拿地方式上，从“侧重于内生式增长”向“内生式增长与外延式增长并重”转变，通过收并购、合资合作、联合拿地等多种渠道实现扩张。

与此同时，金科通过“强营销保回款”和“标准化保生产”，2019年Q3，金科总资产周转率16.56%，位列14家可比A股重点上市房企第3名；存货周转率16.62%，位列14家可比A股重点上市房企的第7名。

行业洗牌期，房企间的融资成本也出现巨大差异。数据显示，2019年，70家重点企业融资成本最高的近15.6%，最低仅4.3%，行业平均水平在7.04%；未来，融资能力对企业整体经营的影响呈几何倍数放大，将成为房企发展的核心能力。

自上市以来，金科充分使用各种市场融资工具，在业内率先发行物业收入和购房尾款资产证券化产品，创新使用物业资产支持票据。间接融资方面，截止 2019H1，金科共获得银行授信额度 1757 亿元，其中已用授信额度713 亿元，剩余授信额度1044亿元，剩余授信额度充裕。

2019 年 3 月，金科成功发行20 亿元4年期公司债券，利率 6.9%；7月成功发行 15.8亿元3年期公司债券，利率6.5%，融资成本控制在合理区间内。得益于公司资信状况良好，金科获得主流评级机构 AAA 和 AA+信用等级。

“四位一体”生态护城河

过去20余年，房地产是国内最好的行业之一。行业规模增长在50倍以上，房企时代列车上得以分享红利。但如今，在“房住不炒”大环境下，行业大变局正在酝酿。当房开成本越来越高，当赚钱变得越来越难，如何调整战略以适应外部环境，成为企业的首要挑战。

2018年底，站在千亿新起点，金科开始思考应如何寻求可持续发展。在此之下，“四位一体”战略应运而生。自此，金科的产品结构由“房地产开发+社区综合服务”升级为由民生地产开发、科技产业投资运营、生活服务、文化旅游康养等构成的“四位一体”多元化产业。

在民生地产开发上，金科基于东方人居理念，推进智慧体、有机体、基因体的“生命建筑”研究与落地。通过坚守“能思考、会呼吸、有温度”的产品理念，解决从“住房子”到“住好房子”的问题。目前，金科已进驻全国120余城，开发项目430余个，在建项目273个。

实际上，金科一直是“产品主义”奉行者。金科控股董事局主席、金科股份实际控制人黄红云曾说过：“一直以来，我都相信把事情做好才是最重要的。”造好房子，是他赋予金科的使命，只有先造好的房子，才能在后期服务等方面体现品质。

在生活服务方面，金科通过打造全国首个社区大数据信息系统——天启大数据中心，将多种智慧社区设备系统有机结合，实现设备可视化管理。截至目前，金科服务已进入全国196个城市，管理项目达748个，累计合同管理面积达2.8亿平方米。

不仅如此，集团还围绕智慧科技、智能制造和大健康等国家新兴产业发展方向，投资开发高标准产业新城和产业园区；同时，继成立文旅康养集团后，金科与成都置信集团联合发布金科置信新品牌，深耕文旅、康养等领域。目前，三条产品线已研发完毕，示范项目落地在即。

未来，头部企业的竞争，将是生态系统的竞争；构建产业生态链，即是护城河也是基业长青的必经之路。如今，金科将通过领先的模式、优质的平台、强大的体系、和充足的人才保障“四位一体”战略落地。

“金科发展的每一步，都镌刻着时代的印记。因为改革开放，才有我们这些民营企业参与公平竞争、茁壮成长的机会。也正因身处伟大的时代，企业和个人才能汇入社会和历史发展的滚滚洪流”。金科控股董事局主席、金科股份实际控制人黄红云称。面对行业风起云涌，金科将恪守民营企业之本，顺应时代潮流茁壮发展。