华夏幸福战略定位全面升级 迎来发展新阶段

“中国平安先后两次入股以来，公司已经逐步回归正常的经营发展节奏。”4月26日，华夏幸福（600340）管理层于业绩会上表示。过去一年，与中国平安“联姻”的效用开始显现，从融资局面、到新业务拓展，华夏幸福正迎来发展新阶段。

2019年，华夏幸福实现营业收入1052.10亿元，同比增长25.6%；归母净利润146.12亿元，同比增长24.4%，过去五年净利润年复合增长率达32.1%。得益于持续稳健的增长态势，公司近五年现金分红占净利润比重均不低于30%。

这样的成绩，是华夏幸福实现全面战略升级的“赛前热身”。

作为中国平安的重要战略协同企业，华夏幸福基于前者的发展战略，积极拓展城市综合体、康养事业和长租业务、轻资产管理输出、科学社区等新业务板块，并将自身战略定位变更为“中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台”。

以产业新城运营起家多年，如今华夏幸福正处在自我调整后的变革关口。未来，华夏幸福不动产运营商的角色会得到强化，并协同其产业新城的强劲发展势头、聚焦核心都市圈的优势布局，共同拓展新故事的想象空间。

都市圈红利的受益者

2019年，是中国“都市圈”发展元年，人口、技术、数据、资本等生产要素加速向都市圈聚集。在创新要素方面，60%的上市公司、88%的独角兽、90%的风险投资项目、90%的科创板上市公司，都集中于都市圈。

“今后十年，新的经济增长动能、转型升级、创新驱动，百分之七八十就在国内若干个大的都市圈发展。”国务院发展研究中心原副主任刘世锦认为。

多年来，华夏幸福一直是都市圈理论的最佳践行者。在精耕京津冀都市圈的基础上，该公司以“3+3+N”战略为指导，密集布局长三角都市圈，加快布局粤港澳都市圈，推进布局郑州、武汉、成都、长沙、西安等核心都市圈。

聚焦高潜力城市的效果显而易见，2019年，公司实现销售面积1183万平米，其中环武汉区域占比5.3%；结算面积672万平米，环武汉区域占比仅0.3%，除环北京区域外，长三角、郑州等区域已成为新业绩增长极。

以产业新城运营起家的华夏幸福，常年定位于“中国领先的产业新城运营商”， 2019年，华夏幸福投资运营的园区新增签约投资额1956.13亿元，同比上升17.8%。

2017年开始，华夏幸福的产业新城模式在全国复制。报告期内，公司新增7个入库PPP项目，全部位于环北京以外的外埠区域；环京以外区域收入467.19亿元，同比增长81.7%，占公司主营业务营业收入的比例达44.6%。

从产业新城业务模式上看，华夏幸福为所开发区域提供综合发展解决方案，包含城市提供整体规划、基础设施建设、产业发展及城市综合配套等多种服务，与传统房地产开发模式相比，利润点更多，盈利回报持续性更强。

2019年，公司整体毛利率达43.7%，比上年同期增加2.1个百分点，净利率13.9%，ROE高达35.7%，同比增加0.5个百分点；营收、毛利润、归属于上市公司股东的净利润等指标，近五年复合增长率分别高达29%、37%、32%。

当地产迈入“白银时代”，华夏幸福更重视精细化管理，回归经营逻辑。通过给区域分类、精准投资，该集团已启动的79座产业新城中，72座有产业项目签约落地，66座整体实现回款，22座进入成熟期，净现金流转正。

截至报告期末，华夏幸福经营活动产生现金流入943.78亿，销售回款率由46.2%大幅跃升至61.4%，期末预收款项达1252.85亿元，将在未来三年内逐步结转为公司的营业收入与利润。

战略定位全面升级

过去两年，中国平安两次入股，成为华夏幸福第二大股东。

新股东入局后，华夏幸福发生切实性的改变。管理层表示，公司的治理水平和经营管理体系，均得到全面升级。“公司已全面优化财务规划、投资体系，完善公司治理，有利于保障公司长期稳健发展的态势。”

同时，公司回归正常的经营发展节奏，期内逐步加大各业务板块投入。在住宅板块，建设支出增加24%，拍地支出增加61%；产业新城板块，土地整体支出增加50%，城市建设支出增加107%，产业发展支出增加44%。

在房地产融资形式依然严峻的今天，中国平安入局还使华夏幸福的信用水平得到增强。1月份，公司成功发行12亿美元债券，其中3年期5亿美元债券票面利率6.90%，5年期7亿美元债券票面利率8.05%，融资渠道畅通。

更重要的变化发生在公司战略层面。中国平安加盟后，华夏幸福开始探索新业务，新业务由2019年从华润置地加盟的吴向东负责，他将新业务概括为包括新模式、新领域、新地域在内的“三新”指导方针。

2019年，华夏幸福在传统重资产模式的基础上，开拓轻资产模式，落地北京丽泽首个“轻资产”项目，以资产管理输出的模式，快速切入市场；进军零售物业和写字楼等商业地产领域，布局康养、公共住房和科学社区等新型不动产领域。

而新业务得以快速落地，与中国平安的助力不无关系。“中国平安积极匹配资源，为公司发展及相关领域的合作进行支持，商业地产及相关业务的首个落地项目，是公司与平安人寿开展的不动产项目合作。”

在吴向东看来，过去一年间，新业务的布局仅是“热身”，华夏幸福将继续贯彻都市圈战略，将新业务在京津冀、长三角、粤港澳大湾区、以武汉为核心的华中片区、以成都为核心的华西片区等地全面铺开。

业内看来，这些新业务是对华夏幸福业务的有益补充，与原有产业新城和园区配套住宅业务相得益彰，将进一步增强华夏幸福都市圈发展综合解决方案的提供能力，为公司在新一轮都市圈建设发展中占据更有利的地位。

配合业务类型改变，华夏幸福的战略定位也升级为“中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台”。全世界的保险公司无一例外都在不动产领域配置足够比例和数量的优质不动产，在这方面华夏幸福将发挥应有作用，“这样做有两个好处，一是服务平安战略的发展，二是为公司未来的发展找到更加广阔的空间。”吴向东解释称。

华夏幸福管理层还透露，在新战略的指引下，华夏幸福相应调整了投资策略和公司管控方式，加强总部对业务集团的战略管控，在投资管理方面，更加强调精准投资，财务资源更加聚焦在优质区域。

国盛证券认为，华夏幸福此前的产业新城没有标准化融资模式，平安入股有望通过多种渠道为提供成本合理的稳定资金，解决公司最大痛点，同时“三个开拓”新战略有望提升公司综合实力。