深圳房产税征收方案已上报:决定权在中央

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短期内,楼市调控加码的消息越演越烈;长期看,宏观经济转向,流动性紧张加剧,关于房地产后市业内已经出现了分歧。但开发商却显得信心十足,多家房地产商继续疯狂拿地,一场关于房地产后市的赌局已经就此展开。
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月19日,港股再度全线下挫,恒指全天下跌超过1.53%。而内地房地产股又一次成为重灾区,华润置地(01109.HK)下跌3.26%,中海外(00688.HK)跌了近2%。A股市场的地产板块同样受压严重,6月以来,招保万金(招商地产、保利地产、万科、金地集团)四大龙头股价累计下跌全部超过10%以上。

短期内,楼市调控加码的消息越演越烈;长期看,宏观经济转向,流动性紧张加剧,关于房地产后市业内已经出现了分歧。但开发商却显得信心十足,多家房地产商继续疯狂拿地,一场关于房地产后市的赌局已经就此展开。

调控渐行渐近?

深圳的房产税征收方案已经上报,中央成立了由住建部牵头,财政部、国家税务总局参与的协调小组,审议各地上报的方案。

“是否开征房产税,决定权在中央。”面对追问,深圳市地税局局长钱勇表示。近期,关于深圳将成为第二轮房产税征收城市的传闻不绝于耳,部分分析者还为此列出了详细时间表,对此钱勇表示:“还没有接到国家开征房产税的任何通知。”

但有消息人士透露,深圳的房产税征收方案已经上报,而中央已经成立了由住建部牵头,财政部、国家税务总局参与的协调小组,正在审议各地上报的各种形式的方案,包括深圳、北京、南京、杭州等城市的方案距离实施阶段已经“非常接近”。

再祭起房产税的大旗,源于房价的持续上涨。国家统计局的数据显示,5月全国70个大中城市中,有69个城市的新建商品住宅价格同比上涨,其中北上广深的涨幅均超过10%,北京、广州涨幅甚至超过15%。

其实早在4月1日,国务院就重申了政府的调控政策,并宣布了实施细则,包括对二手房加以征收20%的个人所得税。但面对此次中央的高调,地方政府的实施细则相对温和。除了北京外,大部分地方只规定房价涨幅不得超过实际可支配收入的增加幅度,20%的所得税却几乎没有体现在地方细则中。

这使得四五月的房地产市场非常活跃,4月销售面积同比增长41%,5月增长37.6%;销售额4月同比增长56.8%,5月增长33.8%。亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为,如果不加码调控预期,房价很可能会出现报复性上涨。

但摩根大通中国首席经济学家朱海滨却有不同看法,他认为,短期内不太可能进一步加大调控力度。“在实体经济增长势头趋缓的背景下,调控政策包括按揭贷款政策和税制变动,出台的可能性反而较前两个月可能略有下降。”

在其看来,未来决策者可能将根据房价走势,在必要情况下继续执行以行政手段为主的措施,例如限购或限价,以实行稳定房价和管理市场预期的目的。

开发商继续拿地

进入2013年后,开发商的资金链有了很大提升,这导致了开发商在土地市场表现最为抢眼。

对于是否会出台新一轮调控政策,地产商似乎已经无暇顾及,他们更多的精力都花在补充土地储备中。

“老板鼓励我们从各个途径寻找土地信息。”一华南上市房企的管理者告诉《中国经营报》记者,该公司正发起一场全员运动,能为公司觅得有价值土地项目者,将获得不菲的奖赏。

该公司此番举措,源于土地市场的激烈竞争。6月18日,恒大地产在击败万科、中海等9家巨头后,以23亿元的价格拍下广州市白云区沙太南路配件厂地块,该地块在剔除配建面积后,折合楼面均价为24995元/平方米。

相对于近期飙升的土地市场,此次土地拍卖已不算突出。一个多月前,从佳兆业集团在同区以区域新高的单价拿下一个项目后,广州市地王不断,先是越秀城建的单价地王,再到佳兆业的总价地王。

这种情况在全国正不断上演,中原地产统计数据显示,5月全国40个大中城市居住用地供应1056公顷,环比上月增长近五成。情况在进入6月后大有越演越烈之势。

开发商之所以不惜血本的“撕咬”,源于补充库存的需求。数据显示,2012年初全国住房用地计划供应确定为17.26万公顷,后于当年8月调减至15.93万公顷,为近3年以来的最低。同时由于当年土地市场萧条,多数月份土地溢价较低,地方政府的推地激进性不高。再加上当年是房企信托产品集中到期的兑付高峰,房企忙于调整资金链,这都导致多数开发商补充的土地数量有限。

但进入2013年后,开发商的资金链有了很大提升。首先,今年房地产市场的火热,快速的销售让开发商资金回笼迅速。另一方面,境外市场流动性良好,让开发商融资能力大增。中原地产发布的数据显示,截止到5月下旬,包括万科、恒大、富力在内的10大标杆房企融资已达380亿元。

这导致了开发商在土地市场表现最为抢眼,以在广州、上海买下多幅地王的佳兆业为例,其今年以来发债总额已达83亿元人民币,而去年全年该公司只发行过一笔2.5亿美元的优先票据。

后市出现分歧

一方面有人认为,2013年房地产最好的时光已经过去,资金外流或导致中国房地产价格下跌;另一方面,有观点认为信贷收紧可能性不大,房地产后市平稳。

“我建议开发商做好存货与现金管理,加强风险意识。”对此,世联地产研究总监吴志辉表示。在他看来,与近期火热的土地市场相比,同期楼市成交量并不尽如人意。

虽然5月国家公布的数据依旧同比大涨,但环比已出现下滑趋势。中信证券的研究报告指出,5月份样本城市销售面积同比增长11%,但环比下降5.1%,其预计6月份的行业销售数字或出现同比零增长甚至负增长,环比继续下滑。

有分析认为这源于市场流动性开始收紧,近期银行间拆借利率大幅上升,显示资金面趋紧。在世联地产的研究模型中,3个月的银行间同业拆借利率走势与商品住宅销售面积增速走势负相关。目前银行拆借利率上涨,将导致下半年销量增速下滑。

与此同时,央行缓解流动性紧张的力度却远低于市场预期,李克强总理6月下旬作出了激活货币存量的讲话,显示出管理层无意提高货币增长。

独立经济学家谢国忠也表示:“此前中国已表态,广义货币供应量预期增长为13%,但前4个月这一增长率基本为15%。为完成任务,相信下一步信贷政策会收紧。”信贷收紧除了会导致开发商融资成本提高、资金链紧张外,消费者的购房意欲也会进一步下跌。

对此吴志辉认为,随着QE3推出的预期加强,意味着全球性的流行性紧张出现。如果美元指数持续走强,人民币贬值预期重新出现,资本外流的情况加剧,则国内资产价格必然开始下跌。央行此前公布的数据显示,5月新增外汇占款仅669亿元,较前4月大幅回落。这无不加剧了投资者对于热钱流出的担忧。

朱海滨却持有不同观点。他认为,正是考虑到经济数据欠佳,信贷收紧的可能性不大,“我们维持2013年银行新增贷款9.1万亿元,增幅14.5%的预测。”

“我们资金情况是近年最好的,如果宏观经济出现转向,我们无非减少投资,持盈保泰。”华南一上市房企投资部负责人如此表示。

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