酒店低出租率催生公寓大战 谁是最后赢家?

第一财经日报其他乐琰 罗韬 2015-08-06 21:16

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刘辉来到广州工作一段时间后发现,租房是个问题,缺乏服务和良好的硬件设备让其感受不佳,有着长期经营连锁酒店经验的他突然发现这是个商机,于是他申请内部创业,开始一手打造铂涛集团麾下的首个公寓品牌“窝趣”。

刘辉仅是诸多酒店业者转战公寓市场的缩影。

《第一财经日报》记者日前对诸多酒店、公寓、投资、创客、开发商等业者深度调研采访后了解到,如今不少经济型连锁酒店面临低出租率的盈利“生死线”考验,这让酒店经营者考虑转型回报更快的公寓业态。而公寓由于更透明化而产生“去中介化”效应,则非常被投资者看好,业界预计公寓市场将很快又面临新一轮资本洗牌,若要在公寓市场屹立不倒则系统管理是一大考验。

65%入住率“生死线”大考

退市私有化后的铂涛集团一直在创立各类酒店细分品牌,近期,其切入了一个新市场——长租公寓。

“大家一开始都认为长租公寓和酒店似乎没有关系,但其实是融会贯通的。我自己在广州工作时的租房需求让我觉得很多人都有一样的需求,却苦于没有好产品,既然如此,这就是一个商机。所以我向集团申请做‘窝趣’公寓。”从做7天酒店的店长开始,刘辉在铂涛工作多年,现在他开创铂涛系公寓品牌,已签约了10家门店,第一家公寓即将开业。

记者在采访中了解到,其实锦江系、华住、格林豪泰等酒店业者也在考虑或已经进军了公寓市场。

缘何酒店业者大量切入公寓市场?

一位知情人士给记者算了一笔账,在一线城市,取得物业的租金成本是每平方米每天2.5~3.5元,二三线城市约在每平方米每天1.8元,如果以3元计算,一间客房约30平方米,即每天的租金成本为90元左右,而酒店还有高额的人工等营运成本,加总后即每间酒店客房需要至少以170元价格出售。按此计算,如果开房率低,空房率高,则酒店业者面临盈利压力。

“根据业内测算和经验,一家经济型酒店如果要稳妥地盈利,则入住率最好达到80%~85%,如果其入住率达不到65%,那么这家酒店基本就是亏损的,所以对于经济型酒店业者而言,65%入住率是目前衡量经济型酒店是否会亏损的‘生死线’。”上述知情人士直言。

“如今在很多一二线城市,经济型酒店已经趋于饱和,这导致行业的入住率和房价双降,以往经济型酒店入住率达到85%~90%以上问题不大,但如今在部分地区可能入住率只有60%~70%,甚至有些项目会更低。根据如家、华住等财报可以看到,现在经济型酒店行业的平均入住率也仅在80%左右,RevPAR(每间可销售房收入)平均在160多元至170多元。这些数据比起前几年都是下滑的。”华美首席知识专家赵焕焱指出,不少经济型酒店项目现在都面临盈利压力,且由于租金和人工成本逐年上涨,因此投资回报期变长,从过往的3~5年变成现在的至少5年。

反观长租公寓,其每间客房投入仅5万元不到,低于经济型酒店的7万~10万元,且公寓人工成本只有经济型酒店的十分之一,公寓投资回报期约1~3年不等,这些数据都促使酒店业者转向公寓市场。目前华住和格林豪泰已经开始试水公寓产品。窝趣则已做好了公寓加盟模型,其签约的10家店中,大多为加盟店。

公寓资本论 或将引发并购潮

不仅是酒店业者,蘑菇、贝客、友社等一大批公寓业者开始各种崛起,这让资本市场瞄准了投资商机,YOU+、青客、青年汇、未来域等公寓企业先后获得融资。

“我们看一个行业是否值得投资,首先就要看这个行业的客户群是不是足够大,如果这是一个万亿级别的行业,那即便你只占据1%的市场份额,你的公司也可以做得不错,如果是一个特别小的行业,即便你做到行业老大,那么规模也不足够大。而公寓行业属于基数特别大的行业,全国有租房需求的人太多了,不仅是异地打工者,还有很多90后,他们的生活理念更独立,也有租房需求,且这类人需要更多服务,不是简单的租房,这些都是长租公寓的巨大客户基础,因此这个行业非常值得关注和投资。”源乐晟资产管理有限公司首席策略师熊哲告诉《第一财经日报》记者。

多位业内人士指出,目前公寓行业的青年受众进入社会,这将带来巨大的需求。中国一线城市的年轻人结婚年龄越来越高,对于单身的年轻人而言,公寓无疑是一个非常好的选择。再者,中国核心城市其房价收入比也已经很高,很多年轻人即使结婚也无法买房,租赁需求依旧很大。而对于买房和租房的选择上,在年轻人资产累积的前期,月供成本与租金成本差别过大,会促进公寓市场的发展。早在1969年,美国最大的出租公寓运营商EQR已成立,美国公寓类REITS常年保持着8%左右的收益率,其1993年上市,目前市值已达275亿美元。在全美拥有300多处物业、11万套公寓。中国目前这个行业才刚起步,不难理解为什么那么多人疯狂涌入该行业。

熊哲进一步指出,以往很多房源都掌握在中介手中,信息大多不对称,价格等都不透明化,缺乏服务和管理,而如今随着长租公寓的崛起,信息变得透明化,这就替代了中介,在投资者看来,长租公寓的“去中介化”是有利于规范市场的。

对于“去中介化”,链家网自己就布局了自如寓来进入公寓市场,记者从链家网了解到,目前自如寓的拿房很多也是通过链家的门店来获得,其销售也通过线下门店进行。

记者注意到,如今长租公寓的资本运作与多年前的经济型酒店非常类似,先是崛起了一大批品牌酒店,然后获得资本青睐,之后就出现了酒店之间的并购潮。

“我们预测,根据现在公寓市场的崛起速度和获得各类资本的投入来看,很可能在不久的将来,引发并购潮,公寓之间的资本渗透会很明显,一些小型企业可能会被洗牌,行业格局会发生变化。”刘辉认为。

这一点也得到了市场印证。有知情者透露,一家知名公寓企业近期将投资一家同业公寓业者,两者之间不是简单的竞争关系,而是可以在各自细分公寓产品上有互补。未来也不排除公寓会引发新一轮上市热潮。

分散、集中谁更好?管理是考验

记者在采访中发现,大部分公寓业者目前采取的是集中式整栋租赁模式,但大家也都在关注分散式市场。

集中式公寓管理较为统一,但其高额的成本也加剧盈利压力。

“比如魔方公寓就存在亏本,虽然魔方公寓是最早进入公寓行业的一员,但已被很多新型公寓弯道超车,这里有一部分原因就是管理不完善导致魔方公寓拿地成本非常高,因此发展速度一直很慢。华平之前曾经投资过魔方公寓6000万美元,但魔方公寓一直亏损,华平对此也很不满,可由于前期损失太大,华平不得不再次加码投资2亿美元,希望加码占领市场。”多位知情人士告诉记者。

魔方公寓面对的就是集中式公寓的拿房困境,目前大部分公寓选房模型不够科学,取决于创始人或者个人的判断,而没有建立从人流、交通、周围的客单价选房模型,成本也非常高。

相比于魔方公寓的困扰,分散式公寓在这个问题上显得从容些。蘑菇公寓联合创始人龙东平告诉记者,目前蘑菇在线下设有一支收房团队,并与中介公司展开合作。通过与中介公司合作,对方将大量房源输送给蘑菇公寓,然后由这支团队进行筛选。

龙东平表示,蘑菇公寓的拿房标准,考虑两个条件——价格和地段。早期蘑菇公寓多选择在4万/平方米的小区里拿房,现在把价格放得较宽,因价格定窄了很难拿到房源;反而现在他们对地段因素更为看重,地段是决定房屋空置率的最主要因素,蘑菇公寓现在基本都是在地铁沿线拿房。但即使这样,目前分散式公寓拿房成本每个房间每月也可能要提高200元。

“集中式整栋拿下,较容易管理,但分散式公寓发展非常迅速。集中式公寓的投资回报期大约在3年,分散式只要1年甚至不到1年。最关键的一点在于分散式公寓的拿房比较容易,集中式公寓的拿房比较有难度。因此我们基本上都是采取分散式公寓模式。”小螺趣租创始人、CEO郭宇告诉《第一财经日报》记者。

刘辉目前大部分做的是集中式“窝趣”公寓,但其表示未来也会适当考虑开发分散式公寓。

从事公寓垂直行业社区建造的房东东创始人全雳认为,未来分散式公寓会更好,这个拿房快规模大,有规模才有产出。

“未来,公寓市场可能是集中与分散结合,会产生集中分散式或分散集中式,你可以集中在一个小区拿几层物业来做,还可以结合商业与配套。”郭宇表示。

但无论是集中式还是分散式,能否做好的关键在于管理。

“酒店业者从事公寓的优势在于有系统,铂涛有8000万会员和后台体系,可以在营销和客户转化率上有助于公寓发展。”刘辉说。

互联网出身的郭宇则认为其互联网思维的管理会有助于其后台体系建设。“一旦公寓规模做大后,不可能靠人管理,必须要体系。”

就在8月6日,去哪儿麾下的去呼呼宣布与华泰财险电商达成战略合作。去呼呼瞄准的正是分散式公寓的管理体系服务。

“去呼呼是专门为非标准住宿业提供管理服务系统的平台,比如支付、安全管理等系统服务,当然也包括分散式公寓,这些缺乏服务管理的住宿业者都是我们的客户,我们会收取管理费和佣金。其实我们的模式类似Airbnb。”去哪儿网集团副总裁、去呼呼创始人张泽告诉《第一财经日报》记者。

“Airbnb从2008年开始,其前三年的时候也是被质疑安全问题,这种模式的本身需要强大的社会信用体系进行背书,并要求用户不去选择酒店,用户需要高质量的用户数据和用户点评。这需要很长时间才能建立链接,才能积累更好的房源。”小猪短租CEO陈驰表示。

当然,前景不错的公寓行业也有问题需重视。

《第一财经日报》记者了解到,目前公寓行业从业人员有二房东、中介、酒店人士以及投资界人士,但是他们对于这个行业不够了解,专业人士还是不够。未来寓的创始人王宇之前就是魔方公寓的创始团队,后来理念不合就单独出来创业。而魔方公寓也因为这样的高层流失导致团队不稳,此后魔方公寓找来华住酒店团队的人员并换掉之前的人员,希望可以用新的思路来扩展市场。但这样的大换血对于公寓抓住风口并不利,对此业内持谨慎态度。

业界指出,目前公寓对产品设计和客户需求还在摸索阶段,市场尚缺乏质量监管体系的监督把控,比如最近风口上的YOU+公寓事件,这些产品的好坏最终还是由消费者来决定。

编辑:胡军华

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