泛海控股95亿开拆上海董家渡最后一片棚户区 新建金融区将直逼陆家嘴？

日前，上海市黄浦区建管会正式发布了上海董家渡项目12号地块以及14号部分地块的房屋征收约定。根据征收公告，本次征收的地块为12号地块与14号地块的变电站部分，两地块征收费用预估为95.77亿元。今年2月，泛海控股便发布公告称与黄浦区建设和管理委员会签署了上述土地的征收协议。以12号地块占地面积3.98万平方米计算，泛海未来建设每平方米住宅的动迁成本在5万/平方米。

董家渡区域之前一直处于老旧状态，但是因其绝佳的位置一直被开发商所关注。

早在2002年5月，泛海控股便以等同于零成本的价格获取董家渡10号、12号、14号三块南外滩核心区域，但要承担其拆迁费用。

其中，10号地块用地面积约4.4万平方米，总建筑面积约23万平方米，地块已于2015年上半年全面实现拆平目标。2015年11月下旬，上海泛海国际公寓项目一期(住宅项目)开盘，销售进展良好，目前已完成一期全部房源(约7000平方米)的销售工作，销售均价约8.4万元/平方米。

12号地块位于黄浦区中华路以东、王家码头路以南、外仓桥街(规划南仓街)以西、董家渡路以北，占地面积39850平方米(以实测为准)，总建筑面积约21万平方米，规划业态为住宅、商业。

14号地块用地面积约3.6万平方米，总建筑面积约17万平方米，规划业态为住宅、商业。协议二涉及的黄浦区733街坊(东南块)为14号地块的一部分，地块位于黄浦区东江阴街以北、西钩玉弄以南、南仓街以西、府谷街以东。根据城市规划，733街坊(东南块)规划建设110KV东江阴变电站。房屋征收范围暂定为东江阴街：1号、15号、39-43(单号)、45号、37弄1-3号。南仓街：68-80号(双号)、84号、92-98号(双号)、82弄1-8号、82弄10-14号、82弄17-20号、82弄21-26号、82弄28号。羊肠弄：5号。

泛海控股曾表示，上海董家渡项目是公司重点房地产项目之一，地理位置优越，市场前景良好，开发建设工作正在稳步推进。其中12号地块、14号地块已列入黄浦区旧城区改建项目，对地块拆迁工作的推进形成了有力支持和保障。

而这个片区还有一个开发商中民投，其在2014年11月以联合体身份摘得上海董家渡地王项目，花费金额共计248.5亿元。。该项目位于外滩南端的核心区域，北至王家码头路，南到南施家弄，东起中山南路，西抵外仓桥街—南仓街，占地面积12.7万平方米，地上面积70.2万平方米，地下面积43.8万平方米(地下商业11.1万平方米)。整个项目加起来有近114万平方米。对于上述规划的用地方式、较高的价格，即便是资金实力雄厚的房地产企业，也可能要斟酌一番，而这个价格也是当年的总价地王。

而在去年的开工仪式上，中民投称未来该项目总投资达604亿，整个项目计划在2021年5月全部竣工。这个上海有史以来最高金额的单一地产投资项目。按照黄浦区规划，该地块规划为商业、办公、住宅综合用地，其中商业比例不大于17%，办公比例不小于65%，住宅比例不大于18%。

如果完成，巨大的商业体量配套将带动这个区域的不断发展，这也将见证董家渡从棚户区向中央商务区与豪宅区的变化。显然中民投这个项目对于泛海也有一定的好处，合理的商业配套将使区域具备更大的发展潜力。值得一提的是，泛海和中民投项目加总有55万平方米，而这55万平方米的住宅全在泛海系手里(泛海也为中民投股东之一)。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，董家渡是上海城市复兴的核心板块，所以其板块升级力度以及价值提升的空间都和预期一样，会比较大。而且该区域承担了后续上海互联网金融、创新类金融模式的平台功能，会促使各类高端商务和金融资源的加快导入。此前在中民投等大房企的投资下，整个规划和落地有序推进。

“在最后一片棚户区被拆除后，该区域将成为上海最核心的待开发板块。从辐射效应看，对于黄浦区以及周边的陆家嘴和徐汇滨江会有一定的冲击，其区位优势丝毫不弱于这两个区域。所以我看好该板块的投资价值。”严跃进告诉记者。