上市房企年报大揭秘：扎堆在一二线重点城市抢地盘

3月29日，恒大地产、龙湖地产、融创中国、绿城中国纷纷发布了2015年年报。

第一财经记者综合近期发布的房企年报发现，这些上市房企去年出现了两个变化，一方面，从区域而言，各家公司更加聚焦一线城市，二线重点城市也成为抢占的重点；另一方面，由于去年国内公司债成本走低，一些公司选择以“内债”替换“外债”，以此降低融资成本。

抢占重点城市

2015年，中国货币政策趋向宽松，利率降低，一线楼市价格随之上升，2016年春节前后，北京、上海、深圳三城房价出现“跨年上涨”的现象。针对一线城市的市场前景以及房价是否存在泡沫的问题，各家公司判断不一，但不少公司都选择关注一线城市或者二线重点城市。

此前主要聚焦三四线城市的恒大地产，近年将目光投向了北京等一线城市。该公司发布的年报显示，截至去年底，恒大已进入全国162个城市，其中一二线城市项目有205个，占比55%，一二线城市土地投资额占比达72%。财务指标方面，年报显示，恒大去年营业额为1331.3亿元，同比增19.5%，净利润为173.4亿元。根据恒大董事局主席许家印在业绩发布会上的说法，去年，该公司基于对今年市场会走好的判断加大了土地储备力度，预计今年全国楼市量价齐升，库存减少。2013年，恒大正式进入北京，目前有包括东坝高端项目恒大华府在内的7个项目在售。

2013年前后在北京拿地积极的融创中国，2015年则有意减少了在北京、上海等一线城市的买地力度。融创中国董事局主席孙宏斌今年年初曾对包括第一财经在内的媒体表示，一线城市仍有机会，但土地价格过高，相反，他认为一些二线城市值得关注。孙宏斌在举行的融创2015年业绩发布会上继续称，虽然有调控，但一些好的市场依然会有发展空间，而这也不会影响公司的战略判断，2016年融创仍会积极关注土地市场的好项目，并且会努力进入厦门、广州、深圳几个城市。

融创中国年报显示，该公司2015年合同销售金额为682.1亿元，同比增长3.6%，毛利为28.6亿元，同比减少14.8亿元。对此，融创中国解释称，毛利率下降主要是由于毛利率较高的物业接近尾盘而交付面积下降，导致来自该等物业的销售收入占集团物业销售总收入的比重下降，从而拉低了整体平均毛利率；以及占本年度总收入比重较高的物业交付(主要集中在天津及重庆地区)的平均销售价格，受当地房地产市场波动因素的影响而低于预期水平。

以做高端项目见长的龙湖地产，其区域策略简言之是聚焦一二线城市。该公司发布的年报显示，龙湖地产2015年合同销售额545.4亿元，同比增长11.2%，创历史新高，营业额474.2亿元，归属于股东的净利润89.9亿元，投资性物业收入同比增61.5%，核心净利润69.5亿元，同比增长5.1%。记者查阅年报发现，2015年龙湖在长三角、西部、环渤海、华南及华中区域的合同销售额占比分别为36.5%、27.8%、25.7%、8.9%及1.1%。经粗略计算，该公司一线及重点二线城市销售额贡献比高达77%，与2014年相比提高了3个百分点。

绿城中国2015年收入为260.5亿元，较上年的320.49亿元减少18.7%；毛利为54.2亿元，较2014年的81.3亿元减少33.3%；净利润为12.6亿元，较2014年的32.1亿元减少60.8%。绿城方面解释，交付物业销售面积从2014年193.7万平方米降低至161.1万平方米，导致其收入下滑。绿城在三四线城市的部分项目销售也影响了其利润情况。绿城中国行政总裁曹舟南透露，未来绿城明确了北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、武汉等15个城市作为战略发展的重点核心城市。

融资成本下降

房地产开发是典型的资金密集型的行业，对融资成本极为敏感。几年前，房地产企业，特别是中小房企出现了融资瓶颈，信托等融资渠道成本一度高过15%。然而，去年货币政策趋向宽松，加上国内发债环境改善，不少上市公司降低外币借款比例，来降低整体融资成本。

以龙湖为例，去年该公司融资成本之低，成为其年报中的亮点。记者研究该公司年报发现，去年年末，龙湖综合借贷522.7亿元，净负债率54.6%，库存现金181.6亿元，同时其平均贷款年限延长至5.24年，综合借贷成本年利率进一步下降至5.74%。

SOHO中国也采用了类似做法。2015年其净负债率为24%，现金和银行存款共计90.12亿元。该公司CEO张欣对第一财经等媒体透露，与众多国内开发商一样，SOHO中国在2015年也用内债替换了一部分外债，随着人民币汇率下降及国内债市趋向成熟，一年多前SOHO中国决定快速改变债务结构，以人民币债替换部分美元债。

融资成本走低，现金流情况会随之改善。年报显示，截至2015年末，恒大地产现金余额达1640.2亿元，去年营业额不到10亿元的SOHO中国，净负债率为24%，现金和银行存款高达90.12亿元。

在宣布与深圳地铁集团有限公司结盟的同一天，万科A公布了2015年年报。万科2015年营业收入为1955.5亿元，同比增长33.6%；权益净利润为181.2亿元，同比增长15.1%；受房地产行业利润整体下滑的影响，毛利率为20.16%，同比下降了0.79个百分点。万科融资成本一直处于行业低位。2015年万科公司债券(第一期)发行工作已于当年9月28日结束，发行规模为人民币50亿元，债券为5年期品种，最终票面利率低至3.5%。此外，万科还在地产金融化上取得了进展。年报显示，截至2015年底，万科持有货币资金531.8亿元;净负债率(有息负债减去货币资金除以净资产)为19.3%，继续保持在行业较低水平。

融资成本与公司资质、评级相关。万科去年在海外先后获得穆迪Baa1、标普BBB+、惠誉BBB+评级，是中国房地产行业中信用最好的企业之一。2015年，标准普尔调升龙湖的展望为正面(BB+)，穆迪评级为Ba1，展望稳定，同时境内的大公国际、中诚信证评级及新世纪均给予龙湖AAA的最高评级，今年年初，惠誉授予公司投资级评级(BBB-，展望稳定)。一位长期观察港股上市房企的分析人士称，万科、龙湖在同等规模的民营房企评级表现突出，这可能是这类公司多渠道、低成本融资的一个因素。

房地产与金融资深评论人黄立冲接受第一财经记者采访时分析，去年中国对房企融资政策较为宽松，房企日子比较好过，现金流理论上会更好。但他同时提到，这也与房地产公司的扩张策略有关，有些房企由于看好后市，去年选择动用大量资金购入土地，而一些房企则选择了相对保守的策略，在市场前景不够明晰的情况下，调低了对规模增长的预期。