潘石屹要整售上海世纪广场偿还外币债 说好的自持呢？

在3月宣布拿出少数写字楼进行销售之后，关于SOHO中国有限公司（00410.HK，下称“SOHO中国”）会不会回归“销售模式”的提问，抛到了潘石屹面前。4月14日午间，在北京举行的SOHO 3Q的渠道分享会上，潘石屹接受《第一财经日报》等媒体采访时透露，SOHO中国在172万平方米的自持物业中，拟拿出4.2万平方米的物业进行销售，但体量大、地段好的核心资产未来仍将继续自持，不会考虑出售。

整售套现还外币债

早前的3月8日，在SOHO中国公布2015年业绩之时，潘石屹曾对包括《第一财经日报》在内的媒体透露，北京、上海的资产价格上涨明显，SOHO计划重新开始销售写字楼，拿出非核心资产如上海世纪广场项目进行销售。三年多前的2012年8月，SOHO中国宣布转型，从散售模式向自持模式转变，一度令业界哗然。

“SOHO中国在2012年8月开始宣布不销售，要持有，是经过认真考虑的，当时我接受完一个媒体采访出来，我们的股票一个小时就跌了10%。”潘石屹对记者说，好在当时转型了，如果将SOHO中国旗下的商业物业全部销售出去，赚的利润交完税，剩下的资金不可能继续在北京或上海购入好地段地块，而自持的物业资产，目前都已经升值。

之所以选择2016年将部分物业出售，一方面受到了北京、上海这两个SOHO中国布局的城市房价上涨的驱动，另一方面与SOHO中国调整债务结构也不无关系。SOHO中国近年的财务呈现出低负债率和较高现金流的特点，根据3月8日发布的年报，2015年SOHO中国的净负债率为24%，现金和银行存款共计90.12亿元。然而与此同时，美元债务占比较高，也让SOHO中国承受着一定的汇率风险。潘石屹在3月14日会后向《第一财经日报》记者坦言，SOHO中国目前自己持有172万平方米物业，从公司的负债能力来看完全可以继续持有，但前些年公司外币贷款占比较高，大概占70%。此次出售上海世纪广场项目的资金，将全部用来偿还外币债务，剩下的外币债也计划全部还清。

“我们也不知道人民币兑美元会怎么变化，无论涨跌，我们都不愿承担风险。”潘石屹说，“不能收租是人民币，贷款是美元，所以我们在172万平方米物业里面拿出了4.2万平方米销售出去，把外币贷款变成零。”《第一财经日报》记者早些时候曾了解到，与众多国内开发商一样，SOHO中国2015年用内债替换了一部分外债，随着人民币汇率下降及国内债市趋向成熟，这家公司一年多前就决定快速改变债务结构，以人民币债替换部分美元债。

此前宣布销售的世纪广场项目，最初的想法是散售。按照潘石屹的说法，目前有意向整栋购买的客户有十几家，下周将完成报价，从第一轮报价来看公司较为满意，因此会采取整售的形式。

继续推广3Q

近几年来，除宣布从散售向自持的重大转型之外，SOHO中国还有一个深度自我革新，是2016年年初推出短租联合办公产品SOHO 3Q。新了解到的计划是，截至到5月底3Q中心将达到15个，座位将达到1.5万个。

为了解决零散出租的管理技术问题，潘石屹从高德地图“挖”来了技术才子叶萌，担任CTO，并开发了一套能在线上下单租办公桌、并能统筹管理所有3Q办公桌的系统。潘石屹最新的计划是，未来对外地比如深圳、西安、杭州、苏州的写字楼开发商输出这一管理技术，赚取服务费。当记者问及对3Q产品的盈利预期时，潘石屹回答称，现阶段SOHO 3Q计划继续规模发展，至少达到10万个座位之后，将用户和会员吸附在平台上之后，再考虑盈利。

进入2015年后，随着创业潮到来、共享经济观念正式进入中国，在北京、上海、深圳等地先后出现了多个联合办公产品，多个省会城市的共享办公空间也遍地开花，到2015年年底甚至出现了过剩趋势。在这个“风口”上，一方面，办公物业的运营效率得到加速；另一方面，这一新兴市场的竞争也在白热化。潘石屹坦言，联合办公产品需求旺盛的同时，P2P倒闭潮、创投的资本寒冬，这些因素也对这一市场造成了负面影响。

为了加快3Q产品的出租速度，SOHO中国也正在寻找“利益共同体”。就在3月14日上午，SOHO中国宣布提高3Q众包的佣金比例，决定在4月15日~6月30日期间，将佣金提高至签约金额的15%。

年报显示，随着转型深入，SOHO中国2015年的租金收入从2014年的4.25亿元增加至10.52亿元，同比增长148%。《第一财经日报》记者另从业内人士处了解到，上海世纪广场项目目前为满租状态，每天每平米可超过10元，倘若整售，市场价格约在30亿元以上。