【社论】应该更大力度支持住房租赁市场发展

居住，作为人类四大基本需求之一，一直作为国家发展成果惠及民生的主要方向。然而，近期高房价对部分产业的挤出效应以及“逼走”年轻人的现象，开始在一些大城市出现。

大城市房价过高已成共识，数据显示，2016年5月深圳、北京、上海房产成交均价分别为每平方米5.1万、4.3万和4.2万元。一方面，房价上涨直接带动房租水涨船高，按2%的租售比计算，京沪深三地每平方米月租金达70元以上;另一方面，由于大城市能够提供更多的就业岗位，对人口，尤其是高素质年轻人吸引力大，如京沪深每年均有大量应届毕业生流入，因此住房问题主要出现在大城市。

决策层一直致力于让大城市房价回归合理区域，但非一朝一夕。于是，支持住房租赁市场发展，解决暂时无力购置房产者的居住问题，就成了施政重点。6月3日，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，部署加快培育和发展住房租赁市场工作。

从《意见》内容来看，涉及颇为全面，亮点亦不少。增加供给方面，如允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租等。规范市场方面，加强住房租赁监管、给予税收优惠与提供金融支持并行。

就目前租赁市场最需要规范和发展的大城市而言，《意见》大部分举措切中要害，但仍有不少问题仍需解决完善。如《意见》鼓励房地产开发企业出租库存商品住房，而大城市基本不存在房产库存问题;《意见》要求加大公租房运营保障，以公租房投入较大的上海为例，截至2015年10月，上海供应各类公共租赁住房7.3万套，已签约出租6万套，入住16万人，保障规模十分有限;《意见》推动住房租赁企业多元化发展，事实上，目前链家、爱屋吉屋等大型房产中介机构，其房屋租赁业务一直亏损，依靠房产买卖业务补贴。

因此，欲完善租赁市场，保障好未购置房产的年轻人在大城市居住权益，还可以应该从承租人角度考虑。

最为直接的是减少租金支出。今年两会期间，财政部部长楼继伟称中国将转向综合个人所得税体系，新体系将基于完整的资产信息，房贷利息、教育和抚养子女费用将可减税。房租支出如今已成为租房者的基本生活支出，理应计入扣除项目，甚至可进行部分抵扣，以减轻租房者的租金压力。因此，期待个人所得税改革方案早日落地，更好地发挥收入调节功能，惠及包括租房者在内的普通大众。

同时，租房者在城市“安居”，至为重要的是申领居住证，享受教育、医疗等基本公共服务。然而，由于租赁市场出租房屋者多为个人，出租人不配合承租人申领居住证情况较为普遍，《意见》所提及的推行住房租赁合同示范文本和合同网上签约，落实住房租赁合同登记备案制度，一方面难以一蹴而就，且登记备案之后难免涉及征税，而税收大概率将转嫁到承租人身上，增加其租房支出。因此，可简化居住证申领程序，如过渡期间弱化对租赁备案的要求，保障“事实上的”承租人相关利益。

人口净流入，尤其是高素质年轻人的净流入，无疑是一座城市蓬勃发展的最大动力。大城市高房价既成事实，改善也非一朝一夕，但不能任其成为阻碍城市继续发展的主要因素。十分明显，发展住房租赁市场可以缓解高房价带来的负面效应，不过这需要政府拿出更有力度的政策举措。