房企赴境外发行REITs 助力盘活商业地产高库存？

在我国商业地产存量高企叠加互联网电商冲击实体商业的背景下，盘活存量优质商业资产、拓宽融资渠道、优化资本结构，已成为商业地产开发及运营企业当前共同面临的急切需求。

戴德梁行估价及顾问服务中国区资本市场总经理陈家辉在“2016中国商业地产资产证券化合作发展峰会”上接受第一财经记者采访表示，商业地产开发企业由重资产开发商向轻资产运营管理服务商的转型发展势在必行，但是受限于国内REITs发行的种种限制，内地房企赴境外发行REITs呈现越来越热的趋势，尤其集中在商业地产领域。

事实上对于开发商来说，境外发行REITs能够带来稳定的外部资金来源，加速商业项目变现，真正实现房地产企业轻资产转型。

今年3月，绿地控股(600606.SH)与荣耀基金旗下Amare投资管理集团在新加坡签署协议，设立酒店业房地产投资信托并拟在新加坡证交所主板上市。该酒店业投资信托计划向绿地收购19家位于中国境内的酒店物业，总计价值约为人民币210亿元。

这是迄今为止中国房地产企业发行的最大规模REITs，对此，绿地控股董事长张玉良曾表示，中国房地产的金融化是大势所趋，特别是在商业地产和产业地产领域，不仅影响企业的融资方式，更重要的是对房地产行业包括销售模式、盈利模式、运作模式在内的商业模式产生了重大影响。

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绿地近年来一直将"轻资产化"作为战略方向，在中期发展规划中即明确，将大力探索和推进房地产金融化，借鉴国际通行做法，加大力度引入金融力量和金融手段进行房地产开发，加强与金融机构的合作，探索资产证券化、基金管理、融资租赁等形式多样的大宗资产定制和大宗资产变现。

不只是绿地，从早期宜必思酒店REIT新加坡上市，到开元酒店REIT香港上市，再到新近成功新加坡上市的北京华联BHG REIT，均已经实现境外发行。

陈家辉指出，房企早期境外发行REITs往往采用境外公司直接收购内地物业的方式实现物业跨境转移。这种方式结构简单，税务负担也较小，如2005年越秀REIT香港上市。但由于2006年外资准入限制法规(即171号文)的出台，境外公司直接收购内地物业的途径被堵死。

因此，先由境内公司持有内地物业，再由境外公司持有境内公司的方式，成为内地物业境外发行REITs的必由之路。

记者多方采访获悉，目前国内商业地产资产证券化路径有三条: 一是轻资产的证券化，主要通过质押物业租金收益进行的融资目的资产证券化，如2014年海印股份和本月刚发行的中航信托红星美凯龙的资产证券化尝试。二是重资产的资产证券化，主要通过保留回购权的物业真实出售实现证券化，如最早的中信启航到后来的苏宁云商前后三期类REITs。三是境外发行REITs，如北京华联新加坡上市等。

陈家辉认为，重资产的资产证券化和境外发行REITs可实现重资产的表外持有运营，不足之处是会产生较大的房地产交易税费。对于国有企业而言，轻资产的资产证券化路径由于不涉及物业权属的转移，可以避免国有资产权属转移审批限制，且能盘活存量资产进行融资，相比而言是目前国有企业尝试资产证券化时最易实现突破的可行路径。