今天奉贤南桥出让的是2幅宅地,其奉贤区南桥新城10单元01D-03区域地块被奉贤发展17.22 亿元夺得,溢价240%,楼板价34005元/平方米,刷新区域溢价及楼板价纪录。奉贤区南桥新城15单元23A-01A区域地块被象屿地产21.2亿元夺得,溢价193 %,楼板价26333元/平方米。
上述两块土地平均溢价率已经超过200%,对此上海业内都认为房企拿地已进入疯狂模式。可以看到,今日拿地又出现国企身影,这家奉贤发展是2015年才成立的国企。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示,奉贤发展属于国企,所以做区域内房地产开发应该说水到渠成,也表明对该板块发展前景乐观的一种姿态。不过从楼板价推算,未来保本价至少 5.6万元/平方米以上。和周边产品落差达到70%,也就是说未来1-2年房价不涨70%以上将面临亏本风险,因此未来获利空间被大大压缩。如此高溢价地块最后如何盈利将是绕不去的坎。
目前周边新房只有汤臣臻园在售,均价27000元/平方米左右。部分酒店式公寓如泰和名都、合景万景峰、悦达南郊华都售价较低,在16000-21000元/平方米。二手房方面,附近基本都是近几年刚交付使用不久的次新房,如卓越世纪中心、银河丽湾、苏宁荣悦、恒盛湖畔豪庭等项目,普遍均价都在3万/平方米,仅有的动迁房庙泾村也在22000元/平方米。
而象屿地产拿的土地虽然便宜些,但是压力也很大。
从上海规土局获悉,奉贤南桥新城15单元23A-01A地块总出让面积为36594.8平方米,规划建筑面积为80509平方米,起拍价72458万,根据出让文件公告显示:南桥新城15单元23A-01A地块为纯宅地,容积率为2.2,绿化率35%。限高80米,以高层住宅为主,不得建造低层居住建筑。普通商品房套均建筑面积在90平,以中小户型为主。
卢文曦表示,这幅地块虽处于南桥,但并非核心位置,周边以保障房和动迁安置房为主,虽然有一定居住氛围,但整体品质不高。由于这个区域开发起步较晚,商业配套稍显薄弱。不过BRT在地块附近建设,对出行交通有利好。从楼板价推算,未来保本价至少4.5万/平方米,周边虽然没有新房,但一些二手房挂牌价格大多在1.5-1.8万元/平方米,由此来看,价格落差高达150%以上。虽然区域内没有好的商品房有独家优势,但巨大落差或面临较大开发压力。
之前,上海奉贤已经拍出几个地王。
2016年5月11号,奉贤南桥迎来第一块纯宅地出让,象屿21.5亿突出重围拿下南桥新城16单元36-03地块,楼板价22625元/平,中小户型不得低于住宅总建筑面积的60%。
2015年11月6日,奉贤南桥新城15单元05A-02A区域地块经过激烈争夺战,被禹洲以23.15亿一举拿下,楼板价为13242元/平,溢价率65.52%。
另据中原地产研究部统计数据,50大城市合计土地出让金截至2016年6月28日达到了9655.9亿,同比上涨了38.5%。其中,国企拿到超过一半的地王项目。
中原地产首席分析师张大伟分析认为,2016年是中国有史来地王最密集的年份,三高地块普遍出现在一二线城市,高总价、高单价、高溢价率地块持续刺激房地产市场。地价超过房价已经蔓延,对后市房地产市场带来巨大风险。
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