【快讯】上海再出地王 奉贤未来房价要5万一平?

今天奉贤南桥出让的是2幅宅地，其奉贤区南桥新城10单元01D-03区域地块被奉贤发展17.22 亿元夺得，溢价240%，楼板价34005元/平方米，刷新区域溢价及楼板价纪录。奉贤区南桥新城15单元23A-01A区域地块被象屿地产21.2亿元夺得，溢价193 %，楼板价26333元/平方米。

上述两块土地平均溢价率已经超过200%，对此上海业内都认为房企拿地已进入疯狂模式。可以看到，今日拿地又出现国企身影，这家奉贤发展是2015年才成立的国企。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，奉贤发展属于国企，所以做区域内房地产开发应该说水到渠成，也表明对该板块发展前景乐观的一种姿态。不过从楼板价推算，未来保本价至少 5.6万元/平方米以上。和周边产品落差达到70%，也就是说未来1-2年房价不涨70%以上将面临亏本风险，因此未来获利空间被大大压缩。如此高溢价地块最后如何盈利将是绕不去的坎。

目前周边新房只有汤臣臻园在售，均价27000元/平方米左右。部分酒店式公寓如泰和名都、合景万景峰、悦达南郊华都售价较低，在16000-21000元/平方米。二手房方面，附近基本都是近几年刚交付使用不久的次新房，如卓越世纪中心、银河丽湾、苏宁荣悦、恒盛湖畔豪庭等项目，普遍均价都在3万/平方米，仅有的动迁房庙泾村也在22000元/平方米。

而象屿地产拿的土地虽然便宜些，但是压力也很大。

从上海规土局获悉，奉贤南桥新城15单元23A-01A地块总出让面积为36594.8平方米，规划建筑面积为80509平方米，起拍价72458万，根据出让文件公告显示：南桥新城15单元23A-01A地块为纯宅地，容积率为2.2，绿化率35%。限高80米，以高层住宅为主，不得建造低层居住建筑。普通商品房套均建筑面积在90平，以中小户型为主。

卢文曦表示，这幅地块虽处于南桥，但并非核心位置，周边以保障房和动迁安置房为主，虽然有一定居住氛围，但整体品质不高。由于这个区域开发起步较晚，商业配套稍显薄弱。不过BRT在地块附近建设，对出行交通有利好。从楼板价推算，未来保本价至少4.5万/平方米，周边虽然没有新房，但一些二手房挂牌价格大多在1.5-1.8万元/平方米，由此来看，价格落差高达150%以上。虽然区域内没有好的商品房有独家优势，但巨大落差或面临较大开发压力。

之前，上海奉贤已经拍出几个地王。

2016年5月11号，奉贤南桥迎来第一块纯宅地出让，象屿21.5亿突出重围拿下南桥新城16单元36-03地块，楼板价22625元/平，中小户型不得低于住宅总建筑面积的60%。

2015年11月6日，奉贤南桥新城15单元05A-02A区域地块经过激烈争夺战，被禹洲以23.15亿一举拿下，楼板价为13242元/平，溢价率65.52%。

另据中原地产研究部统计数据，50大城市合计土地出让金截至2016年6月28日达到了9655.9亿，同比上涨了38.5%。其中，国企拿到超过一半的地王项目。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，2016年是中国有史来地王最密集的年份，三高地块普遍出现在一二线城市，高总价、高单价、高溢价率地块持续刺激房地产市场。地价超过房价已经蔓延，对后市房地产市场带来巨大风险。