在深卖房毛利率超高，龙光地产望三年内冲刺销售前三

深圳的房地产市场熟知龙光地产(03380.HK，下称“龙光”)。过去的三年中，龙光是土地招拍挂中最常出现的“恩客”，也是拿下深圳部分土地的主要企业。

城市分化的大背景下，龙光选择重仓深圳。近年深圳房价扶摇直上，至今已是全国之最，而多家上市公司的财报数据显示，深圳地区的产品毛利率全国最高——能高达30%。

龙光并不掩饰其于深圳的野心。9月28日，龙光首次宣布其深圳区域发展战略，三年内欲冲击深圳销售排行榜上的前三强。龙光过去的大胆布局正在进入验证期。

据龙光地产执行董事兼首席财务官赖卓斌介绍，目前，龙光在大深圳区域布局有玖钻、玖云著、玖龙玺、玖龙臺以及龙光城等五大项目，市场估值已超过1200亿元人民币。

记者了解到，玖龙玺是龙光位于深圳龙华中心区域白石龙站的上盖物业，货值超百亿。项目所在地块于2014年10月，被龙光以总价46.8亿、楼面价2.5万元/平方米的价格拿下。

随着深圳房价暴涨，当时的偏高的楼面价在今日看来小菜一碟。目前玖龙玺售价已超过7.5万元/平方米，项目销售回笼超60亿，覆盖了拿地成本。

项目布局事关开发商对城市区位价值的判断和房价走势的预测，玖龙玺是龙光拿地眼光的一个验证。位于深圳东的龙光城项目亦然。龙光约在10年前拿下该宗地块，楼面价不足300元/平方米。至今项目尚未全部开发完，最新一期推盘均价为1.6万元/平方米。据龙光2015年年报，龙光城全年销售49.37亿元。

其他的三个项目中，玖钻位于深圳龙华，位置却比玖龙玺项目更为核心，离深圳北站仅一站车程。2015年9月，龙光于拿下此商业用地，总价是112.5亿元，楼面价为1.9万元/平方米；玖云著位于坪山新区，是龙光在2015年12月以10.8亿元总价、1.23万元/平方米的楼面价拿下的三宗商业地块；玖龙臺则是今年6月龙光在深圳光明新区拿下的地王项目，地块总价为140.6亿、楼面价为2.7万元/平。目前这三个项目正准备入市。

赖卓斌告诉记者，龙光将继续聚焦大深圳市场，未来还将在公明、光明、横岗等次中心进行布局，继续提高深圳北中心和深圳东部、乃至深圳大都市圈内东莞和惠州的市场占有率。此外，将强化深圳中心布局，占据南山、福田、前海中心区，并增加自持型物业。

深圳是龙光地产的主场。据其2016年中报，今年上半年，龙光销售金额为143.9亿元，同比上升 71%。其中深圳地区所贡献的业绩比重为53%，约为76.26亿元。

同期，龙光地产拥有的1408万平方米的土储中，超过七成均位于深圳，而此部分土储均来自于招拍挂。招拍挂是指房企在土地竞拍中，用资金与对手硬碰硬，但是对手间相互抬轿常常导致地王频出、资金成本高。此方式虽然简单直接，但也粗暴。

龙光有心开启新玩法。龙光副总裁肖旭此前曾表示，目前深圳地价较贵，下半年会考虑更多以合作并购方式增加土储，同时积极参与城市旧改。发布会中，赖卓斌透露，目前正在洽谈数个合作项目，一旦成功，深圳的总货值将拉升至2000亿以上。

城市布局影响产品结构，房企获取项目的逻辑往往是为毛利率考虑。翻查龙光最近四个会计年度的财报可知，2012年龙光毛利率为38.9%、2013年毛利率为37%、2014年毛利率为30.4%、2015年毛利率为30.4%。而2016年上半年的毛利率基本持平，为30.3%，深圳项目毛利率则超过40%。

目前行业毛利率的平均水平是25%。除龙光之外，能维持30%以上毛利率的企业，仅有中海（00688.HK）以及华润置地（01109.HK）等少数几个大型房企，或同样重仓深圳的深圳控股（00604.HK）等企业。

兴业证券分析师鲁衡军认为，龙光在规模扩张的同时保持了较高的利润水平，未来3年公司将能保持20-30%的增长率。

规模和市占率是房企实力的体现。综合上述龙光高管的表述，龙光有意通过继续重仓深圳、调整城市区位布局，改善获取项目方式，保持高周转维持高毛利的路径来实现在深圳单城的规模梦想，即打进房企前三强。

这也意味着深圳房企江湖座次将面临重新排序。据深圳房地产信息网统计数据显示，今年上半年深圳房企销售金额排行榜中，排名第一的是万科（000002.SZ，02202.HK），销售金额为105.06亿元；排名第二的是华润置地，销售金额为92.26亿元；排名第三的是深业集团，销售金额为90.22亿元。

日前，龙光地产宣布将今年销售目标从240亿元上调至280亿元，预计增长40%。9月6日，龙光公布前8个月销售额为190.5亿元，同比增长63.4%，已完成年销售目标280亿的70%。