拿地+入股：险资成房地产市场背后不可忽视的力量

2012年，一系列保险资金运用新政出台，极大的放开了保险资金的投资渠道，险资犹如脱笼困兽，一骑绝尘，买房、买地、买上市公司股权、买未上市公司股权、买债、参与基建投资、买各类金融产品、去海外买房买债买股权……

在“买买买”的投资组合中，房地产作为优质标的，一直备受保险资金的青睐，房地产的回报周期与保险资金长久期的特征也不谋而合，本报记者根据公开信息统计：去年，在房地产市场上最为活跃的中国平安录得近20次拿地记录，其中既有联合拿地，也有独立拿地，为历年之最。

今年，在中国平安稍显沉寂之际，前海人寿大有接过险资“地王”之势，于5月-9月之间，前后在上海、武汉、南宁拿下5个地块，且均为独立拿地，耗资超50亿元。

保险资金拿地，大抵有三大用途：一是用于布局医卫、养老等相关产业;二是介入商业物业开发运营;三是联合拿地，享有最终收益。

超级“剁手党”

在不动产投资领域，2010年保监会印发的《保险资金投资不动产暂行办法》要求保险公司投资不动产，应达到“上一会计年度末偿付能力充足率不低于150%，且投资时上季度末偿付能力充足率不低于150%;上一会计年度盈利，净资产不低于1亿元人民币(货币单位下同)”的要求。而2012年保监会下发《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，不再执行上一会计年度盈利的规定，偿付能力充足率的基本要求也调整为上季度末偿付能力充足率不低于120%。

这也为不少新设立的、尚未达到盈利条件的中小保险公司投资不动产开通了一条康庄大道。近两年，中小型保险公司拿地凶狠，且偏好独立运作，比如今年，前海人寿、中英人寿保险和永诚保险均有独立拿地记录。

2016年8月9日，武汉在网上挂牌拍卖3宗位于杨春湖板块的地块，前海人寿以23.5亿元底价摘得P(2016)073号地块。据了解，这是作为险资的前海人寿首度在武汉拿地。

2016年9月1日上午，上海市青浦区徐泾镇推出四宗相连商办地，地块位于诸光路以东，高光路以南。总出让面积30965.6平米，总起价4.65亿元，起始楼面均价6000元/平米，地上限高均为32米。最终，前海人寿以总价16.68亿元将四宗地块全部揽入怀中，最高溢价率284.07%。

这并非前海人寿第一次在上海拿地，今年5月，前海人寿曾以7.5亿元夺得虹口区四川北路街道HK172-13号地块，该地块为商办、文体用地，当时的成交楼板价为41028元/平方米。

2016年5月，永诚保险以7.6亿元竞得浦东新区上海世博园地区A03C-01地块，该地块为商办地块，溢价率0.64%，成交楼板价27247元/平方米，基本接近底价成交。

2016年8月10日，位于深圳前海合作区桂湾片区四单元04街坊的两块商业用地T201-0090和T201-0091宗地分别以16.25亿元和17.45亿元的底价被中英人寿保险有限公司和中粮资本投资有限公司竞得。

稳中求进

而相对于中小保险公司的激进态度，险资中的地产投资大鳄头把交椅——中国平安更倾向于与房地产企业联合拿地。

比如，今年1月，华润、首开、平安联合体以86.25亿元拿下北京丰台区白盆窑地块。去年12月，上海市奉贤区南桥新城132亩纯住宅用地被碧桂园、东原、平安联合体以23.1亿元竞得，楼面价14597元/㎡，溢价率62%。

尤其是去年，中国平安频频以联合体的方式介入拿地大战，其合作伙伴包括华润、金地、招商、朗诗、首开、龙湖、昌基置业、中交、绿城、万科、滨江集团等。

业内人士总结中国平安联合拿地开发的三大特点：第一是合作房企性质多元，既有国企，也不乏民企、港企，但倾向上市企业。第二是青睐体量较大、总价较高的拿地模式，主要关注一线城市及重点二线城市的地块。第三是在联合体中更多充当投资商的角色，享有劣后收益权，不要求操盘，也不并表。

无论是独立拿地抑或是组团拿地，险资相对于其他地产投资机构而言，更加强调资金的安全性和收益的稳定性。

比如，今年6月13日有报道称，滨江集团联手平安不动产，以48.3亿元在杭州拿地，折后楼面价高达3.95万元/平方米，溢价率37.34%，成为杭州上城区新晋地王。随后，该报道予以更正，平安并未参与其中，据接近平安内部的人士透露，地块最初是由平安与滨江一起拿地，随后价格超越了平安的授权范围，所以平安最后决定不参与。

土豪环游世界

除了直接拿地外，商业物业也是险资的标配，尤其是北上广深一线城市的商业物业。

华夏保险去年第四季度以约20亿元的价格购置了位于福田的京基滨河时代广场10层写字楼，约2.4万平方米;前海人寿也在今年1月斥资10亿拿下了皇庭中心约2万平米的写字楼;6月18日，太平洋寿险宣布购入位于深圳市福田区深业上城T2塔楼高区10个整层——再加上4月24日太平洋产险购买的4个整层，这意味着，太平洋保险豪掷27亿，合计购入了深业上城14层物业，成交面积达4万平方米。

在国内商业物业的回报率无法满足险资的收益需求时，保险机构也纷纷将视线投向海外市场，自2013年7月中国平安以2.6亿英镑买下了伦敦金融城的标志性建筑劳合社大楼、开创险资投资海外不动产第一单后，险资海外买房就一发不可收拾，仅2014年就有多家保险机构冲入海外房地产市场。

如中国人寿保险股份有限公司和卡塔尔控股公司以总价7.95亿英镑(约84亿元人民币)收购伦敦金丝雀码头10 Upper Bank Street大楼;安邦保险与希尔顿达成协议，以19.5亿美元(约合120亿元人民币)收购希尔顿旗下位于纽约市曼哈顿区华尔道夫酒店;阳光保险集团宣告以4.63亿澳元(约24.5亿元人民币)收购澳大利亚悉尼核心CBD区域的地标式酒店喜来登公园酒店;泰康人寿联手基汇资本出价2亿英镑竞购位于伦敦金融城的Milton Gate办公楼。

野蛮人来撞门

当然，险资投资不动产一直存在严格的比例限制，比如保险公司投资非自用性不动产、基础设施债权投资计划及不动产相关金融产品账面余额合计不高于本公司上季末总资产的20%。其中，投资非自用性不动产的账面余额，不高于本公司上季末总资产的15%;投资基础设施债权投资计划和不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于本公司上季末总资产的20%。

在投资范围方面，保险公司不得投资开发或者销售商业住宅;不得直接从事房地产开发建设(包括一级土地开发);禁止投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权(项目公司除外)，或者以投资股票方式控股房地产企业;已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出。

虽然保险公司不能“直接从事房地产开发建设”，但并不意味着不能充当房地产公司的股东。如今，险资与房企的上市公司控制权争夺战已成热门话题。

克而瑞研究中心的统计显示：2015年至今，24家险资总共在A股买入了54支地产股(包括二级市场交易和认购定向增发)并跻身十大股东，合计69次。其中，仅有9支股票中的险资此后主动减持，另有6支因持股比例较低被挤出了十大股东。

从进入时间来看，险资2015年上半年前仅持有6支地产股，下半年新进数量猛增至19支，2016年上半年又增加了14支，其中，险资通过二级市场买入，且持股比例超过5%的共有万科、金融街、金地、廊坊发展、华鑫股份和天宸股份6家，这6家企业在被举牌前的共同点十分明显：即股权分散，第一大股东持股比例较低，部分资金实力也较弱。

面对“一言不合就举牌”的险资，部分房企表现出抗拒情绪，如万科与前海人寿及宝能系之间的控制权争夺，最终也对房企的经营产生一定影响。

当然，并非所有企业对险资入股十分抗拒，与之相反的是，越来越多的房企在定向增发时选择主动引入险资作为投资者，克而瑞研究中心的统计显示：截至2016年6月，共有9家险资参与了8家房企的定增，持股比例在0.18%-9.15%间不等。除了世茂和天业外，有险资参与增发的其余6家均为央企和国企。

克而瑞研究中心分析，对于国企而言，增加社会资本股东持股比例顺应了国企混改趋势，并且国资股东资金实力强或持股比例高，控制权稳定，不用担心“引狼入室”。另外，国企自身面临整合压力，希望补充资金、做大规模，与险资的大额资产配置需求呼应。同时，主动引入的企业与原股东及管理层关系更友好，在上市公司未来重大决策中更易扮演盟友的角色。