机构：调控影响开发商信心 北京房价涨幅将放缓

北京近日出台的楼市调控政策对住宅市场影响多大?房价下一步会怎么演变?

11日，第一太平戴维斯在平安国际金融中心召开发布会，对第三季度华北区物业市场进行回顾和展望。

第一太平戴维斯华北区项目及开发顾问部负责人熊志坤认为，2016年第三季度，尽管一手住宅供应量较第二季度回落，下降7.0%至102.4万平方米，但受活跃的需求推动，住宅成交量较上季度有明显回升，环比大幅上涨19.1%至179.5万平方米。销售价格指数则继续保持强劲的上涨态势，截至8月末，环比上涨7.4%，同比上涨23.0%。

为抑制房价过快上涨，北京市政府于9月30日发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》。主要内容包括：施行差异化信贷政策，提高首套房首付比例至35%以上，二套房首付比例至50%以上;进一步加大住宅用地供应力度、加快自住型商品住房用地供应;试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施等。

熊志坤认为，这些措施旨在增加房地产市场有效供应，优化供应结构，强化交易管理，预计将对北京的住宅销售市场产生全方位的影响。

“除投资需求外，限购政策的出台亦将令刚需和改善型购房需求在短期内受到明显抑制，预计第四季度市场成交量将有明显回落。新政亦将影响市场整体开发商的信心，加上2016年以来宅地供应有限导致纯新盘供应有所放缓，在此情况下一手住宅供应量亦有可能继续回落。”熊志坤说。

他表示，尽管政策预期影响明显，但为冲刺年终业绩，部分开发商可能会加快推盘节奏，并在价格上有所优惠以促进成交。这在一定程度上可能对住宅销售市场起促进作用。在供需两侧均受到影响的情况下，预计第四季度北京一手住宅市场的成交价格上涨幅度或将有所放缓。

在北京甲级写字楼市场方面，第一太平戴维斯报告显示，2016年第三季度，北京甲级写字楼市场共迎来三个项目入市，合计带来21.2万平方米新增办公面积。至此，北京市甲级写字楼存量达到976万平方米(含自用面积)。

2016年第三季度，北京全市甲级写字楼空置率进一步上涨至4.9%，环比上涨0.5个百分点(含自用面积)。一方面，新增供应空置率相对较高，推高市场平均水平。另一方面，CBD及周边写字楼业主对引进P2P等新兴互联网金融公司继续持谨慎的态度，更有部分业主主动调整此类租户以减少运营风险，这导致区域内入驻率短期内继续有所下滑。

2016年第三季度，全市甲级写字楼租金达人民币每平方米每月337.8元，环比微降0.2%。部分品质较高、空置面积较少的项目仍能保持良好的租金表现。但与此同时，部分业主拟通过提供更多租金折扣的方式引进大中型租户以吸纳空置面积及寻求租户稳定性，这在一定程度上影响了整体租金的表现。

对于未来市场预测，熊志坤认为，尽管快速发展的第三产业，包括金融服务，IT及高科技，以及专业服务等将继续成为北京甲级写字楼市场的活跃需求，但企业在寻求扩张时将会越发谨慎并对成本更加敏感，或将导致租赁活动进一步减弱。在此情况下，市场整体空置率或将于年底继续迎来微幅上升。