杨现领：卖房还是收租？大数据告诉你怎样更划算

房地产的白银时代，市场重心从增量向存量转移，加上土地供给规则的改变，倒逼房地产企业从传统开发思维向服务、运营思维转变。如何通过提高管理、运营存量资产的能力以盈利，成为这些公司迫切需要思考的问题。拥有互联网技术的房地产交易平台，则试图以自身接近客户的优势来生产、沉淀数据，并从数据中窥得未来真实的新“蛋糕”、新场景及新的盈利模型。

“过去的两年当中互联网一直在快速地改变我们的经纪行业。”12月8日,在第一财经、第一财经商业数据中心(CBNData)举办的万有引力·第一财经数据盛典上，链家研究院院长杨现领告诉第一财经记者，链家一直在做一些数据方面的尝试，互联网正快速改变房地产经纪行业。此外，经过中外租房市场比较研究，杨现领发现，虽然租房在国内处于市场化早期，未来市场空间巨大。他预计，随着一线城市租金水平提升，机构化、市场化、专业化的租赁机构将快速增多。

租赁和转售回报率趋同

链家围绕房产的产权交换和租赁环节中，从营销的购房租房，然后到用户的反馈，都有数据贯穿其中。

围绕房屋交易场景，链家旗下的研究机构链家研究院近年展开互联网与存量房市场研究。《第一财经日报》记者了解到，7年前链家已经开始建设楼盘字典，今天已经覆盖全国30个城市、3亿人群和7000万套房源，建立了初步的楼盘信息库。

“我们就是在用数据来看待互联网的生态，那接下来我们用数据来思考这个生态中心的消费者，到底消费者的消费需求是我们所看到的碎片化的需求，是吃、行、购物、阅读，还是说这些消费者背后是有逻辑可循的。”第一财经新媒体科技有限公司总经理黄磊说。

房地产业务中，租赁业务是政策红利最多且不断释放的市场，蕴藏着万亿的市场规模，这一趋势来源于数字与数字的比较。美国的租金规模为5000亿美元，折合人民币超过3万亿元，日本租金规模也达到8000亿元人民币，而中国房地产交易总量今年约为15万亿元人民币，租赁市场规模为1.1万亿元，仅为交易总额的7%。具体到一线城市，北上广深四城房屋交易额(包括新房、二手房在内)约为4.6万亿元，而这四个城市租金的规模仅在2500亿元左右。

客群方面的指标也显示了差距。中国租房人群在城市人群中的分布占比也非常低，目前全国的比例不到20%，而美国的旧金山、纽约及日本东京的租房人口都超过40%。此外，租金收入存在差距，国外成熟市场租房者通常用40%以上的收入来租房，而中国人的租金收入远未达到这一水平。

从链家研究院上述几组数据来看，中国租房市场相对于卖方市场而言发展严重不足，某种程度上导致住房供给结构错配——这让杨现领看到了市场空间。

“中国租房市场未来有很大的发展空间，今天中国有一帮收入比较高、品位比较高的高管，还有本土的‘单身贵族’，这些高收入人群开始进入高端的租赁市场。伴随这波需求的成长，我们相信租金收入比、租金水平都应该还有上升的空间。”杨现领认为租房需求升级的趋势很明显，原来主要以合租为主，慢慢转向整租，整租又从一居室向两居室转变。

然而，对参与其中的企业来说，现实是国内租房业务一直是一桩不太稳定的生意。对此，杨现领对本报记者分析，租约普遍比较短，租金回报特别是一线城市租金回报率低，资金成本过高，这些问题十分突出。

但他仍看好未来趋势。他测算同一套房屋租赁和转售的回报率发现，转售的回报率跟长期持有的回报率越来越接近，但两个回报率数字有相互靠近的趋势。在他看来，一个在上涨，一个在下降，当两条收益曲线交叉的时候，这个市场的租金回报率将可以支撑正常的运营机构所需要的回报率。

成为专业数据生产者

商人都是敏锐的。万科、龙湖等开发商已经先后将目光投向长租公寓业务。随着本月初北京海淀的住宅地块在竞拍中成为住宅全自持地块，身为地块竞得主体的开发商也正式迎来了开发“自持型”住宅产品的新课题。

杨现领给出的数据显示，一线城市品牌公寓渗透率约为5%，在全国租赁市场渗透率约2%。他预测，未来领先的公寓企业有可能开放成熟的管理系统、信息平台和租后服务,成为连接整个公寓行业的平台。模式上，他认为，中国租房市场正由包租向托管更迭，因为租房逐渐从卖方市场转变为买方市场,房屋需要经过专业的管理才更加容易出租，而租客愿意为更优质的服务买单，租房产权也更加集中于机构端。

在门槛较低、竞争分散的中国租房市场，参与机构如何做到领先?杨现领分析，规模未来一定是决定这些企业成败的第一要素，规模背后则是产品和服务的支撑。

楼盘自检、数据化和现状化，通过激励机制让经纪人成为数据的生产者和传播者，最终带来的东西是效率的提升和体验的改进是链家正在努力的方向。杨现领表示，链家在讨论2017年的数据战略，想从约定看房时间这件“小事”入手。看房的过程当中能不能告诉客户这个时间点就可以看房是中介行业一直以来没有解决的问题，也是用户最大的痛点。通过互联网和数据化的手段，特别是通过经纪人的交互，能够把这件事情做成，对用户体验又将是一次大的改进。

“过去的十五年时间当中我们做的就是所谓正确的事情，今天我们又在确认所谓的流程化和数据化，确定更多的细节能够让我们产生更多的交互、更多的链接和更高质量的数据和内容，这件事情我们也一直在推进。”杨现领说。

链家今天大概有8000家门店、13万经纪人，不仅仅是房屋交易专业的服务提供者，还是一个专业的数据生产者。今天关于房屋和交易的信息大部分都是经纪人获取和生产的，数据化将一直推动房地产经纪行业的进步。