“双11”背后的物流地产新篇章

“1207亿!今年再次刷新天猫‘双11’单日成交纪录。”只要“双11”继续做下去，这句话就会如“套路”般出现在各大媒体的报道中。而在“双11”的狂欢结束后，各大公司的快递小哥也照例忙开了。

阿里巴巴估计，其合作伙伴将部署170万名快递员、40万辆快递车、5000个仓库和200架飞机来处理快递包裹。中国邮政估计，当天各个中国电商网站将发出7.6亿个包裹。根据阿里巴巴旗下新闻网站Alizila援引的邮局的话，这比去年产生的5.4亿个包裹要多得多。

然而，今年却似乎又有一些不太一样的地方，据“双11”数据直播显示，0点15分，“双11”的第一个包裹已经送达，这第一单被送达的商品是家电用品——冰箱。

从下单到包裹送达仅需18分钟，这一类似科幻小说中未来世界的传说现在已经成为了现实。然而这并非是因为现在的交通运输工具的速度已经到了光速，而是因为在新物流地产时代，大数据发力的结果。

事实上，大数据对物流的应用早就已经环绕在我们的周围并且习以为常，当天猫、京东、1号店等当日达、次日达服务出现的那一刻，大数据就已经进入了实战阶段。

你们真以为每一个从网上买到的东西是从很远的某个大型仓库发出，然后通过各种运输工具最终送到你手上吗?

之所以可以做到“当日达”和“次日达”，在一定程度上，是因为交通的便捷度提高了，但是还有另外很重要的原因是因为，“仓库”也许就在你家小区门口。

无处不在的“仓库”

世灏房地产咨询(上海)有限公司董事总经理乐晓争在接受《中国房地产金融》杂志采访时表示：“物流地产的未来是无处不在的，现在你们可以看到很多便利店，还有小区周边的很多地方可以代收快递，甚至是在小区里面都有快递的收发点，这只是第一步，在未来，也许每一个小区的这些收发点都是一个小型的迷你仓库，每一条路，每一个街道，每一个地区，都有无数的迷你仓库，甚至还可以利用现在尚未利用起来的地下空间，作为物流仓储的一部分，然后再经过大数据统计计算这一个区域的人们对于消费品的需求度是多少。最后就可以做到你刚在家里下单买东西，接着没过多久，东西就送上门了，因为仓库本来就是在附近，每一个物品都有数据化的追踪，库存不够了，那就补一次。”

乐晓争认为，现代城市还有很大一部分的资源没有被利用起来，尤其是地下空间，如果作为物流的仓库使用，会使得现代生活变得更加高效。

世旗资本总裁毛柯成在对“双11”当天优衣库的线上线下联动模式进行评价时表示这在未来是一个必然的趋势，他认为：“线上购物带来了一定的便利性，而线下的门店其实既是个试衣间，同时又是一个配送中心，实际上是承担了一个物流的功能。从目前的趋势来看，一定是线上线下互通的，比如现在有一些独立的设计师品牌，一开始是走线上的，现在他就是明确告诉消费者哪里是他的试衣间、体验店。”

毛柯成告诉《中国房地产金融》，有次去长沙出差看到金茂的一个商业项目，某些设计师品牌，在某种程度上算是和金茂合营的，这样的一种模式对一个品牌来说没有很大的成本，金茂作为提供商业设施的合作方，与他合作分成。

“未来商业地产提供方其实会和零售品牌结合得越来越紧密，而不是以往只提供一个店铺一个物理空间的概念，它会越来越往上延伸，商业地产可能变成一个既是体验店，也是小仓库。” 毛柯成说，目前在K11里面就有很多设计师的艺术空间，以后做商业地产的也会越来越倾向于这一模式，这样既可以吸引一定的人流，也可以成为一种展示空间，更可以达到销售的目的。

物流地产成投资新宠

事实上，近两年来我国电子商务的迅猛发展对仓储物流需求形成直接的支撑。在电商物流对租赁需求快速增加的背景下，物流仓储的市场需求量将继续保持强劲。

据克而瑞数据统计，全国优质仓储物业平均租金已连续18个季度上涨，一线城市仓储物业租金在未来15个季度还将继续上涨，仓储物业投资回报率超过写字楼、购物中心及高档住宅，跃居物业市场第一。

正是基于个人消费增长、电商崛起等所带来的旺盛的物流仓储的需求以及该产业稳定的收益、广阔的发展空间，目前已经吸引了平安、KKR、黑石、凯雷等金融界巨头进入该领域。

早在2015年11月，中国人寿保险就曾斥资逾10亿美元入股普洛斯美国仓储资产组合，持有这笔资产约30%股权，成为中国人寿保险迄今为止最大的跨境房地产交易。

巧合的是，去年万科也撤销了其物流地产事业部，成立万科物流公司，目前万科实际拿下的物流地产总用地面积已经超过100万方平方米。

不仅是万科，越来越多的房企，如绿地、复星、华夏幸福也基于自身专业开发优势，趁物流地产市场需求旺盛时期积极进入，加快转型、拓宽盈利渠道。

与此同时，2015年正式起步的跨境电商，也开始逐渐成为支撑外贸发展的新支点，实力雄厚的险资开始甚至抢滩境外物流设施。在美国，不仅仅是洛杉矶和迈阿密等主要城市供应紧张，二三线城市，诸如波特兰、俄勒冈州和俄克拉荷马城也都面临供不应求。大型都市圈边缘城市，也分享一线城市仓储物流需求外溢的红利。目前，纽约全区仓储物流设施净回报率约为5.1%，而盐湖城和亚特兰大等二三级市场则超出7%。

也许在未来不久的某一天，物流地产将会逆势而上，成为超越住宅市场的一匹黑马。