也谈颠覆——翻转时代的商业创新

一、翻转时代开启

2016年人民币兑美元价格出现翻转，进入贬值通道，中国出口贸易在人民币贬值的利好下因大宗商品价格及人工成本的飙升并未释放日渐萎缩的压力。2016年同时是中国房地产局部热点城市急速升温的一年，根据中国指数研究院，楼市总体成交量较2015年增长19.72%。最近一位中国企业家投资美国办厂的事件，也从某个角度反映出中国制造业成本优势正在被翻转。美国企业家Donald Trump的新一任美国总统当选，他提出全面减税和美国制造业复兴，在国家策略上的翻转，对中国经济发展在国际环境上提出了新的挑战。

北京时间2016年12月15日清晨3 点，美联储FOMC，正式加息25个基点，联邦基金利率从0.25%~0.5%调升到0.5%~0.75%这会加速美金的强势，根据12月美联储会议记录显示2017年美联储加息可能比预期更快，人民币贬值预期将继续加剧，同时转化人民币变为房地产的欲望愈加高涨，投向美国的资产也会增加。而这将使今年资本外流力压力再次放大，今年国内居民配置境外房产、保险等资金出海规模将会创新高。截至2016年11月，中国外汇储备降至3.05万亿美元，1~11月外储流失5.5%。

2017年是个翻转时代的开端，我们应该如何结合新商业进行商业地产的投资管理呢?

2016年的圣诞节，我考察了迪拜。众所周知，迪拜一直在拼世界之最。在这个被打造成世界最奢华的购物度假之都的阿拉伯城市，这里的购物中心与主题乐园，同样让我惊讶。主体化的设计和空间营造，每个购物中心或主题乐园都可以让消费者产生世外桃源的异域惊艳。设计感、艺术感、娱乐感、主题化、故事化、体验化，商业活动完全被融入到体验的交响乐中!

二、商业投资空间

在这个翻转的时代，投资去了哪些城市呢?为何一线城市每年都能吸引大批的年轻创业人才?因为一线城市不断有新人口、新需求、新产业的输入，所以能输送源源不断的新投资需求。

中国第一个严格意义的购物中心是上海的港汇广场，却是2010年后中国购物中心租金收入之最。在中国城市化进程最高速发展的21世纪初，中国大陆涌现了大量的购物中心商业开发，港汇广场保持第一的秘诀是什么呢?港汇广场从1992年底拿地开发到1999年开业，开发时间之长是远超同行的。我们不敢说当时的设计和开发是如何的精雕细琢，但从一开始我们就要打造中国品质最好的购物中心的初心，凝聚的是我们初始团队的心血。前面3年养成期是艰辛的，当商场运营进入轨道，紧接着的就是快速发展阶段，到了10年后，上海港汇连年稳居国内购物中心租金榜首，名副其实成为国内最赚钱购物中心。

从恒隆集团2015的年报，我们可以看到租金收入为港币41.94亿，但主要77%来自于购物中心，而21%来自于办公楼。购物中心占了45%的面积但提供了77%的收入!所以购物中心不论是什么时代，只要专业专心地去运营，都是个非常好的选择。

上海的甲级办公楼的资本化率是3.5%~4%，核心的购物中心为4.0%~4.5%，在2016年第三季度，上海南京西路的租金是全市最高的，人民币2,446/平方米/月。徐家汇第二人民币2,239/平方米/月。酒店式公寓为2.2%~2.8%。所以跟国际城市的资本化率相比，还有不少成长空间!

三、线上线下在翻转

翻转的时代的另一面，是过去的电子商务开始从线上向线下进军了。从2014年开始，阿里巴巴开始实施他们的线下商业布局，体验店、运动主体店将更多地面向公众。2014年3月，阿里巴巴入股银泰商业，并在后来成为单一最大股东;2015年8月，阿里283亿元战略投资苏宁，成第二大股东。2016年11月入股浙江连锁超市三江购物持股比例不超过32% 。

向国外看看他山之石，亚马逊(Amazon)设立实体便利店与路边提货点，希望借此扩展其线下日用食品零售市场份额。地點先由其总部所在地西雅图开始。同时刚刚推出Amazon Go，提供了在不需要结账的情况下，无需排队而离开的技术!账单会从Amazon的APP 里扣款及明细购买之物品。我认为亚马逊Go不仅仅是整个零售行业的改变，同时也改变了游戏规则，这个概念是我们所谓的“无摩擦和无缝”“Frictionless and seamless”客户体验的缩影!我所谓creative disruption!创造性的翻转!

Google谷歌也在纽约Spring Street开了实体店。电子产品零售业尤其重要，因为消费者只有亲身触摸和测试各种产品后，才会对产品有更直观的感受。从我的角度，Google需要的是有个地方去说故事!不仅苹果、三星这样的电子产品零售商大力拓展体验店，亚马逊这样的电商平台也在不断试水各类型的实体店，为消费者提供更直接的体验，进而与消费者产生连接，而一起产生共鸣!

四、专业与科技的翻转年代

前几年国内风投界涌现了一大波所谓的互联网+的创业浪潮，很多项目都有个特点，就是专业门槛不高，所以在2016年呈现95%以上的失败率，就不难理解了。

我们ASIABASE的团队，每一个成员都是专业领域的佼佼者。同时，除了专业以外，开放、创新更是我们团队一贯的态度和风格。

信息技术的成熟，为我们在商业运营管理的过程中提供了更多的工具。大数据的应用正在提升调研、定位和营销的效率和精准度。ASIABASE正在将专业的商业运营经验与大数据技术融合，提出新商业在商业地产翻转时代的解决方案。我们能够将大数据里的Business Intelligence“BI”分析出来后，综合专业的分析，前瞻的构想，巧思的运营，在商业地产提供更好的设计感，娱乐感及Meaningful use 有意义的感受!翻转时代更需要专业的运营管理团队结合新的技术，综合所有的 BI，找出核心问题，做出精准的前期策划及定位使得投资价值最大化。

多年之前我们就提出了“商业4.0”的物联网商业新模式研究，AR的技术应用也将成为提升商业体验的重要手段。从国家策略调整我们可以发现，中央领导人对国家的发展阶段已经从“温饱阶段”过渡到“小康阶段”。在商业运营的管理思维上，我们需要构建从“左脑模式” 过渡到“右脑模式”的运营思维。在过去的“左脑模式”思维中，功能的满足更占主导地位，中国的零售快消行业以价格换规模，在未来也将要被翻转了。进入体验经济，必须建构“右脑模式”思维，关注人，关注人的情感满足，更多地需要强调设计感，艺术感，娱乐感，主题化，故事化，体验化。如果说上海港汇广场有什么成功秘诀，大概就是其中融入了大量的“右脑思维模式”。

新技术及与众不同的全局思维使得消费者有更优越的体验，也因为让消费者体验的提升，使得购物中心获得相对更高的坪效及商家们获得更大的利润。在未来运营的过程中，经验丰富的专业团队以及先进技术和思维的运用，必然是未来翻转时代商业地产资产运营，投资增值保值的奥秘!(林宠升系香港日基发展有限公司董事长)

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