楼市新格局丨深圳:新一轮调整隐现

第一财经商业陈淑贞2017-01-10 16:47

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现在,深圳刚需者终于可以缓一口气了,2016年10月4日“深八条”的出台给了他们购房置业的希望,房价上涨的步伐暂时停止了。

“深八条”堪称深圳史上最严厉的调控政策,从需求和供给两方面对房价进行把控。需求方面,限购社保3年改5年,提高首付,为深圳投资客设阻,更高的房票门槛也阻碍了部分刚需及改善型成交;供给方面,政府严查拿地资金以降低资金杠杆、拿地模式改为“双限双竞”对备案成交价格严格划线。

尽管如此,由于深圳2016年前期房价上涨之势凶猛,全年楼市数据仍使购房者触目惊心。

深圳中原监测数据显示,2016年,在低供应、有效需求减少以及市场观望情绪浓厚的综合影响下,深圳全面新房成交面积降至 417万平方米,环比下降 37%,成交套数降至4万套,环比下降 39%。但最受人关注的房价方面,由于新房豪宅趋势明显,开发商定价依然坚挺,深圳2016年新房成交均价相比 2015年上涨近六成至5.3万元/平方米,创下2008年以来的最大涨幅。

二手房方面,深圳中原数据显示,2016年深圳二手住宅成交价格同比上涨近 16%,虽然相比 2015年全年60%的涨幅有所收窄,但最高成交均价也接近 6 万元/平方米的历史天价。

倘若不是“深八条”出台,这组数据或许更加惊人。但如今,深圳新房、二手房成交陷入冰冻状态之中,除了叫苦不迭的开发商之外,深圳全城像久旱求雨般期盼楼市降价。

深圳白领王女士有意在2017年“上车”,近半年来,辗转深圳各区密集看房。翻阅其朋友圈,“深八条”出台当晚,她转发了相关新闻链接,并评论“感恩,终于有机会买房了。”

王女士此前看中了深圳罗湖大剧院附近一个小户型单位,近30平的大单间业主开价138万元,近一个月该业主降价了3万卖135万,但王女士还是决定再等等。

下跌行情中观望心态最为常见,说穿了不过是把降价寄望于明天,但深圳房价真的会大幅度下降吗,业内似乎并不这么认为。

深职院房地产研究所所长邓志旺便预测:“2017年政策不会有大的逆转,总体以维持目前政策为主。预计上半年整个市场行情将较为平淡,新房和二手房的成交量偏低,价格稳定。但经过政策的消费和购买力的积累,下半年购房需求将会集中释放,预计2017年全年深圳房价比2016年上涨5-10个点。”

一线城市住房需求依然旺盛,尤其是在四大一线城市中腹地最小的深圳,政策改变不了长期的供需矛盾,只能设置门槛暂时抑制需求,但一旦需求储蓄池满泄,房价上涨的预期极为容易卷土重来。回看过去十年深圳楼市涨跌的行情不断循环,便呈现这一特征。

随意选择两个区间分析。如,2007年,深圳全市供求紧张,投机需求旺盛,是年新房成交均价为13369元/平方米,同比上涨45%;2008年,国家加强房地产宏观调控,深圳全市新房成交均价为12794.2元/平方米,同比下降4.3%;至2009年,在国家以房地产市场启动内需促进经济增长的政策基调下,投资需求再度膨胀,深圳楼市重新走向繁荣,该年深圳房价为14868元/平方米,同比上涨16.1%;2010年,房地产市场进入新一轮的紧缩期,但由于前期需求过于旺盛,深圳全年均价为20296元/平方米,进入“2万元时代”。

在行业人士看来,深圳楼市今日之冷清与过去处于政策紧缩周期内的状态并无二致。因此,“深八条”至今,深圳购房者依然恐慌,政策的边际效应递减、停止后,楼市会否死灰复燃。为了避免下一个周期的再度暴涨,市场急需长效机制的出台,以稳定市场预期。

相比暴涨暴跌,普通购房者对楼市稳定的预期更渴求,只有预期稳定才不会造成恐慌,投机投资者才能无缝可钻,楼市才能长期健康发展。

在业内人士看来,楼市稳定发展的前提是供需矛盾的解决,包括从源头增加土地供应、改变城市住房供应系统、推进小产权房合法化、盘活存量房,从方方面面增加供应;此外,促进房产税开征,增加多套住房的持有成本等。

编辑:彭海斌

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