楼市新格局丨北京：新的博弈

1月第一个星期，北京，雾霾，江静(化名)只能戴着口罩坐着地铁来回奔波，虽然雾霾一度“爆表”，但令她高兴的是，房子终于签下来了。

2016年9月，刚生完孩子的她正式加入“换房大军”，将位于南六环郊区的两居室挂在房产中介网站上出售，“变现”后再购入东城区的学区房，以备女儿将来上学用。但房子挂牌之后随即遭遇了史上又一次严厉的调控，致使交易比她的预期推迟了许久。

9月30日，俗称“9·30新政”的房地产调控政策靴子落下，如同镇静剂，注入了沸腾的北京楼市。多位房地产经纪人告诉第一财经记者，随后的10月，二手房带看量明显下降，购房者陷入观望。

江静的感受更加直接，她告诉第一财经记者，由于新政后来看房的人明显减少，加上自己着急套现，她最终决定降价10万元，以265万元总价卖出了自己的房子。同时，在买房过程中，她的感受是，接近春节，看房的人增多，带有学区、配套资源较好的房源业主转入惜售，导致市场上房源有限，因此价格难以松动。以她上周签下的学区房为例，该房源所处的片区并非一线学区，单价仍超过了7万元/平方米，环比既无暴涨，也未下跌。

这是“后新政时代”北京楼市新的稳定与分化局面：一方面房价与成交趋向稳定，一方面资源差、地段偏的房源价格松动下挫，有学区、资质好的房源供给有限、价格趋稳。

这一切，与刚过去的2016年的“高温”形成鲜明对比。亚豪君岳会提供给本报的统计数据显示，2016年度(截至12月26日)，北京商品住宅(不含保障房和自住房)共成交了11.3万套，成交面积1146.63万平方米，同比分别增加50%、38%，同时这一成交量也创造了近4年的新高。价格方面，同期北京商品住宅(不含保障房与自住房)成交均价达到34638元/平方米，相比2015年同期上涨17%。

关于去年楼市走热的原因，较为普遍的理解是，与货币政策及土地供量有关。房地产服务运营商戴德梁行1月5日提供给本报的整理数据显示，北京土地供应持续递减，2015年北京住宅用地成交50宗，2016年则大幅下降，仅成交15宗。“9·30新政”后，为平抑价格，北京集中释放8宗住宅类用地。2016年住宅类土地成交楼面地价平均为23886元/平方米，同比上涨43.3%。

好在调控政策及时出台，从月度成交量来看，全国性的房地产调控已经成功遏制了成交的昂扬走势。亚豪君岳会的研究报告称，2016年前9个月北京商品住宅月均成交10168套，而“9·30新政”之后的3个月，月均成交则降至7221套。

刚过去的2016年，房企颇为焦虑。去化良好让开发商“手握重金”，与此同时，重点城市土地市场的供应却极度紧张。土地市场供需的巨大缺口下，每一宗住宅用地都成为“兵家必争之地”，北京甚至出现了众多房企拼抢“全自持地块”的现象。未来，这些地块如何运营、盈利尚是未知。不仅如此，过去1~2年间入市的高价地块，未来必然面临集中供应下的激烈竞争。对此，鲁能旗下的钓鱼台美高梅别墅项目负责人对第一财经记者分析，未来北京高端市场竞争无疑将十分激烈，决定这些项目市场地位的关键因素还是地段与服务。

针对2017年的北京楼市走势，戴德梁行北中国区研究部主管魏东日前对第一财经记者预计，2017年在去资产泡沫化的大方针下，北京的土地供应将会比2016年明显增多。亚豪机构市场总监郭毅也对第一财经记者分析，楼市调控对于北京购房者的市场预期产生了一定制约，并且在土地方面，进一步增加的保障性住房，也可用以对冲整体市场价格水平。在郭毅看来，此轮房地产收紧调控将具有长期性的特征，受此影响，2017年楼市成交也将延续2016年年底的低位运行趋势。