全宇：世界在方法之外

2016年堪称中国房地产的并购之年。恒大在A股市场的频频出手、融创中国强势出击、地产央企纷纷筹划重组整合……房企掀起新一轮并购潮的背后,是行业增速放缓、拿地成本增加和盈利空间的收窄。并购潮将改变房地产行业的竞争格局，而房企引入房地产基金、互联网金融等方式进行资产证券化正逐渐成为未来趋势，优质的城市存量资产正成为越来越多的不动产并购基金青睐的焦点。

作为专业的私募股权投资机构，上海五牛股权投资基金管理有限公司一直扮演着行业先行者的角色，自2015年至今，其凭借敏锐的市场判断力和独特的投资策略，已经成功操作多起不动产并购。自早前成功收购陆家嘴中融碧玉蓝天写字楼项目后，又于2016年9月与上海丰树商业城的优质写字楼投资方达成合作协议。

谈到不动产并购项目的选择标准时，五牛基金董事总经理全宇认为，首先应考虑边际效应以及投资人能够忍受的投资周期和风险水平。因而，他们会尽可能选择在短期内迅速提升价值的标的物，将并购基金项目投资周期基本控制在三年以内，通过企业自身的管理能力帮助投资人实现快速稳定的增值。

其次，要对整体布局、租赁策略、投入产出和退出方式等进行综合考量。“我们不仅要买得好，同时在收购时就已对所持物业量身定做了相应的物业价值提升方案，并计好灵活、多元化的退出方式。”全宇说。

五牛在并购基金项目上的成功还得益于企业多年来秉承的审慎务实的合作理念，以及严选值得信赖的合作伙伴。五牛基金一直坚持选择在投资理念及国际化专业团队方面高度吻合、有长期合作理念、能够持续发展、具有长期竞争优势的企业作为合作伙伴。

解释将不动产并购基金作为主要投资方式的原因时，全宇表示：“随着存量时代的到来，房地产行业积极探索并购模式。并购是体现基金管理人创造价值能力的考验，也是展示企业实力的舞台。对基金管理人来说，很重要的一点是通过精准投资眼光与高超运营管理能力，为投资者创造价值并使他们记住我们的能力。因此，开展并购类业务也是五牛基金提升自身发展能力的一种需要。相信未来并购会成为展现我们企业实力的舞台，也是提高投资能力和周期的一个竞争优势。”

此外，在并购操作中还要事先预见到实际改造中的困难，例如并购项目常常出现的成本超标、时间拖长等问题，如果事先没有准备充分且缺乏实际运营经验的话，很容易就会陷入存量资产改造的困境。为此，五牛基金这两年引进、培养了一批拥有各种知识技能与经验的专业管理人才，并形成了一支高效的经营管理团队。

对于公司业务的发展路径，全宇指出：“如何在全球范围内为投资人寻找优质项目，并提供全球投资机会和资产配置服务，是五牛基金的核心与重点。而如今面对瞬息万变的市场，能够最大限度地降低投资风险，不断丰富产品线，并做出合适的多元化资产配置方案才是制胜之道。”