量价齐跌 政策低迷与春节假期双刃深圳楼市

2017年的深圳楼市以大幅回落之姿打开一年局面，1月的成交量价数据并不乐观，2016年10月4日出台的“深八条”调控政策似乎主导了整个市场。

深圳一家地产代理商的中介苦恼地表示，春节期间留守深圳，所在门店一宗成交都没有，几乎没有人上门看房，但去年春节，门店促成二手成交超过十宗。

楼市冷下来，首先从上门访客量下降开始，不仅二手市场表现冷清，深圳龙岗、宝安多个楼盘的置业顾问同样表示，春节假期售楼处乏人问津。

深圳楼市尚处于政策施压、购房者心理防线高筑的冷清状态中。从1月的成交数据看来，楼市成交居于历史同期低位，仅高于2012年同期。

结合深圳规土委的统计数据，Q房网数据研究中心监控显示，1月，深圳全市新房住宅共成交1652套，环比下跌23.55%，成交面积17.42万平方米，环比下跌20.23%。这是继2016年11月份以来，深圳新房成交量连续下跌的第三个月。

此间，深圳市政府对房价的控制依然有增无减。1月19日，深圳规土委发布《商品住房和商务公寓预现售价格管理操作细则》(以下简称《操作细则》)，明确提出，新房预售价不得高于周边同类房源、二期不得高于一期当前价、现售房价不得高于申报价、装修成本必须从申报价格中剥离。此文件出台后，深圳开发商在项目定价时将受到诸多限制，而开发商在推售、报价方面的谨慎亦将持续影响新房市场的供应。

深圳中原研究中心监测的数据显示，1月，新房市场仅3个项目获得预售，批售量较前期大幅减少，但是由于12月底项目取得预售量较多，在1月进行推售。此外，入市项目仅有7个，其中住宅项目只有3个。

价格方面，1月，深圳新房的成交均价为54931元/平方米，环比下跌0.03%。实质上，自去年10月“深八条”出台后，新房均价已经连续4个月稳定在5.5万元/平方米上下。Q房网数据研究中心指出，这表明新政对于房价的控制效果相当明显，新房的售价受到相对严格的把控，当前的行情亦使得开发商的定价更为保守。

二手房方面，深圳中原研究中心监测得到的数据显示，1月，深圳二手住宅成交2747套，成交面积约为24.5万平方米，分别环比下降27.9%和29.5%，而成交大幅下滑的主要原因是1月适逢春节假期，市场整体冷淡。全市二手住宅均价为54130元/平方米，环比上涨0.4%，连跌3个月后有小幅回升。

多位市场人士认为，1月深圳一二手住宅环比大跌有受春节影响的因素。但拿新房举例，通过对比去年同期数据，今年1月新房的成交数据下滑近七成，而去年春节前后，深圳新房市场基本没有受到春节因素的影响。

政策依然是不可忽略的因素，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对第一财经记者表示，去年春节前后，深圳楼市处于买方市场中，叠加政策和货币等政策利好刺激，但去年四季度至今，整个市场还处于消化调控政策的状态中。

深圳中原研究中心的报告指出，稳健中性的货币政策与目前升级的限贷政策同出组合将依然为深圳楼市的主基调，去杠杆与防风险依然为主要目标。

深职院房地产研究所所长邓志旺同样对第一财经记者表示，今年深圳楼市政策不会有大的逆转，总体以维持目前政策为主，预期上半年整个市场行情将较为平淡。

宋丁认为，当前深圳楼市整体行情偏弱，并将持续1-2个季度的高位盘整。“政策后的低迷和春节假期对市场造成双杀招。春节过去后，成交量会相对增加，但是成交价很难再上去，但下半年将会是量价回升的窗口期。”

尽管数据折射下的市场行情偏悲观，但年轻购房者的自住需求依然寻求释放。

一名从北京南下深圳的互联网行业从业者受访表示，春节假期后工作量相对轻松，他将利用此段时候密集看房，打算定居深圳，考虑购置三百万出头的关内二手房。另一名受访女性对象是中介行业从业者，该女士告诉记者从年前开始看房并签订意向合同，春节后返深圳后已经马上签订正式买卖合同。