基金协会发文规范私募投资地产 开发商临融资与出货双重尴尬

私募对房地产的投资规范正在趋严。

昨日(2月13日)晚间，中国证券投资基金业协会(下称“中国基金业协会”)通过其官方微信发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》(下称《备案管理规范第4号》)，对私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为进行了规范。

不仅是基金协会发文，去年10月，上海还率先对当时应用较多的土地款融资进行严查，要求银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金，不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款，并成立联合小组进行检查。上交所也加强了对房地产和过剩产能行业公司债券监管。

2017年房企融资环境趋紧已成事实。对此，一央企开发商相关负责人2月14日上午接受第一财经采访时称，开发商如今“前有狼后有虎” ，一方面融资难，一方面售价受限制，处境颇为尴尬。

重点针对热点城市住宅

去年前三季度，全国热点城市房价普涨。以8月为例，去年9月19日中国国家统计局公布的“2016年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，全国70个大中城市(国家统计局房价统计样本城市)中，新建商品住宅(不含保障性住房)比2015年同期上涨的城市达到62个；二手住宅也出现了样本城市全面普涨的情况。其中，新建商品住房价格涨幅最高的厦门同比上涨44.3%，合肥、南京同比也分别上涨40.5%和38.8%，“北上广深”房价涨幅同样分别达到了25.8%、37.8%、21.2%和37.3%。

随之而来的是全国范围内楼市调控。去年四季度时，房价快速上涨的势头得到遏制。国家统计局今年1月的数据显示，2016年12月，全国15个热点城市中，除广州上涨、天津及杭州持平，其余12个热点城市房价环比均为负增长。京沪深等一线城市房价均出现环比负增长，无锡、郑州等这些价格上涨的前龙头城市也全面熄火。

“房子是用来住的，不是用来炒的。”《备案管理规范第4号》重申了这一点。中国基金业协会称，此次规范重点聚焦在直接或间接投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的产品，明确协会暂不予备案此类产品;同时，禁止私募产品向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款、提供无明确用途的流动资金贷款，以及直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利，在监管口径方面与其他监管机构保持一致。经中国证监会批准及协会理事会表决通过，该规范于2017年2月13日发布实施。

融资与出货的双重尴尬

由于去年销售强劲，去库存压力减轻，同时产品售价较高，这一定程度上抵消了开发商土地成本上升带来的压力。然而，随着融资环境趋紧，开发商融资成本也面临回升。去年大批高价土地入市，对于高溢价拿地的企业而言，若资金成本上升、房价企稳或下跌，利润率便很可能失守。

一位在上海某金融机构从事房贷相关业务的人士告诉本报记者，去年开发商融资积极，且渠道多元，特别是上半年，除了传统的开发贷，股权、信托、土地款融资都是常用手段，直到10月土地款融资被叫停，她所在的银行不再接此类业务。到去年四季度，土地供应渐少，房企高杠杆融资的局面开始稳定下来。

债券方面，去年10月28日，上交所向各公司债券承销机构下发了《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，拟对房地产及钢铁、煤炭过剩行业的公司债券发行审核试行分类监管。监管函还明确规定，房地产企业发行公司债券募集资金的使用，不得用于购置土地。影响可谓立竿见影。中原地产研究中心统计称，去年第四季度的房地产债权融资规模明显下降，而2017年1月份，全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元，延续了去年4季度以来的低迷状态，相比2016年1月同期下降幅度达到了92%。与此同时，资金价格也出现了明显的上行趋势。

“现在是前有狼后有虎 ，融资难，售价又受限制，开发商也比较尴尬。”前述央企开发商负责人对第一财经分析，一方面待售项目受到限价措施约束，定价太高的项目没法拿到预售资格，这影响了开发商出货回款，另一方面开发商资金量需求不小，而如今融资政策趋紧，各种管控趋严，让开发商陷入双重尴尬。

“以前还可以留点货卖溢价，价格梯度逐渐向上，但是现在有报备价限制，留的货有可能因为拿不到预售证而卖不出去。”该负责人感慨，“所以要是稳妥的话，哪怕牺牲点利润，还是早点卖了回款的好，不然下半年估计会比较难受。”

第一财经记者日前走访市场时发现，一些房企已经开始在重点城市积极“出货”。如北京东五环外某改善型楼盘，为一规模行业前三的房企开发，原本计划去年9月开盘，但因报价与当地建委批的价格存在分歧，预售证迟迟没能拿到。2月13日晚间，该楼盘一置业顾问告诉记者，该项目预计本月底开盘，130平米左右的产品原本计划推出40套左右，现在加推至80余套，150平米左右的产品，也比原计划的套数多了一倍。