京津冀土地供给一体化促进三地房地产消化

随着京津冀协同发展的深入推进，京津冀地区的土地供给思维也逐步从微观调控到宏观调控开始过度，也就是从早期的省(市)独立供给到京津冀区域的整体协调供给。京津冀地区协同发展的重点市产业结构的重构和转移，随着大区域的产业的重新布局，人口也随之进行流动移动，伴随而来的就是居住空间对人口的供给新问题。所以京津冀地区产业结构转移对土地供给结构的匹配思考，就是土地供给结构对房地产的影响传导。

京津冀地区是我国三大城市群之一，人口总数超过1个亿，土地面积21.6万平方公里。如果人口与居住空间不能够及时跟进京津冀的协同发展，那么必然会制约着京津冀区域内产业结构演进的进程，也制约全国区域产业的发展。所以京津冀地区的土地供给结构对产业结构的影响，不但对京津冀协同发展具有现实意义，对房地产行业也有直接的影响作用。

回顾京津冀房地产发展。从1998年房改开始，住房作为一种商品出现在房地产市场，大大提高了普通百姓买房置业的可能性，从这一年开始房地产火爆的供不应求的局面开始了。顺着时间线索来观察，以为商品房销售面积、商品房销售额和完成房地产投资额三个方面的动态变化来分析，京津冀房地产发展大致可以分为三个时期。

京津冀地区房地产市场的平稳发展期(1998~2004年土地平稳供给期)。从1998年开始，我国开始实行积极的房改政策，房地产市场逐渐冲破旧制度的约束，开始出现平稳发展(稳定上升)的态势。从数据看，商品房销售面积从1998年的952万平方米上升到2004年4183万平方米，每年平均增速28%，房地产销售额从1998年的545亿上升到2004年的2053亿，每年平均增速24.72%。京津冀地区房地产市场的全面过热期(2005~2008年土地供给扩张期)。这期间北京、天津房价上涨居全国前列。从数据看2005年到2008年，京津冀地区房地产市场出现迅速升温趋势，到2007年达到顶峰，2008年出现迅速下滑，其中2004~2007年房地产销售额年均增长33%左右。

但2008年由于世界金融危机的影响，京津冀地区房地产出现暂时性的低迷状态。京津冀地区房地产市场的持续上涨期(2008~2015年土地供给收缩期)。面对金融危机，我国政府提出4万亿的积极政策，此政策的推出立即对房地产行业的复苏起到了力挽狂澜的作用。可以说从2009年开始，房地产开始出现了报复性的增长，房地产的销售额增长明显超过了销售面积及投资额增长。从2009年底开始，京津冀地区以北京、天津为中心市场房价已经远远超出了普通消费者的购买能力，期间国家不断的进行政策调控，房地产行业才逐步恢复了平稳。

从京津冀的整体格局看，过去的十几年间，三个省市房地产发展都和国家的重要活动及政策有着紧密关系，虽然北京和天津也针对自己提出了一系列政策和制度调整，但京津冀地区的三大城市体的房地产不均衡差距还是在拉大。从最新的京津冀协同发展纲要来看，三地的融合发展正在从理想走向现实，随着产业的重新布局和空间的重新规划，京津冀的土地供给进入通盘资源优化配置的新时期，所以未来京津冀房地产发展的格局将会重写。

2016年5月6日，国土部和发改委联合印发《京津冀协同发展土地利用总体规划(2015~2020)》，作为京津冀协同发展土地利用行动纲领。规划已是京津冀协同发展战略的重要组成部分，内容中划定了见减量优化区、存量挖潜区、增量控制区和适度发展区，明确了各个区域土地利用的原则和利用导向。该规划的出台，是对京津冀地区特别是环京地区目前监管不到位以及疯狂投资的纠正，新增建设用地严控、鼓励存量转换、存量挖潜，不适宜再进行高强度大规模的建设，其实也是在纠正北京周边通过土地供给来推动房地产发展的思路。存量建设用地在结构上应该保障重点基础社会和公共服务，以及引导人口与产业的合理移动集聚为重心。

京津冀地区的土地供给思路，将土地供给规划为四类：一是减量优化区是指北京四环以内地区;二是存量挖潜区是指北京四环至北京六环;三是增量控制区是指北京六环至河北交界处、京津冀生态保护地区(例如北京顺义东部等集中分布耕地地区);四是适度发展区(燕郊、固安、武清、涿州等)。

四种分类的土地供给政策完全不同：例如京津冀的减量优化区不再提供新增用地，燕郊、大厂、涿州、固安等地土地供给会持续增加，考虑四环以内为政治、文化、国际交往和科技创新中心，存量土地导向为生态用地;同时增量控制区和存量挖潜区衔接地带，房地产可适度有所发展，但整体还是将会面临紧张;适度发展区可以看出土地供给的决心，可以推测该区域为未来房地产发展的增长空间。总的来看，《规划》给京津冀地区房地产的协调发展注入了新的动力。

未来京津冀地区土地供给与房地产发展的思考与分析。京津冀地区的住宅市场是一个整体，虽然目前各地区的土地供应、市场调控方面还面临不同程度的差别，但随着京津冀协同发展的不断深入，未来京津冀地区的政策还会继续对区域特殊性继续有侧重点的调整，根据一段时间人口收入与需求的增长状况与扩张可能性，制定小范围的土地投放规划，在符合总体规划和拥堵管制的前提下，更注重区县的分类调控，给予县区政府更大的调控灵活度，从而提升土地供给弹性，最终让市场机制在区域性房地产市场发挥基础性作用。

由于历史原因，地方政府财政主要依赖“土地财政”，地方政府参与房地产发展的积极性很热，地方政府都已经从房地产的热环境开始了冷思考，如何从受益者和监管者的角度寻找新定位，从不以土地财政为出发点的房地产政策调控，将土地收入、房地产相关税费的征收主体与监管主体适度分离，在根本上减少经济发展对房地产和土地政策的依赖。

同时，京津冀土地供给一体化是有利于促进三地的房地产的消化，带动区域社会经济的均衡发展，对产业结构的重构，人口迁移的效率都有着积极的推动作用。(杨耀淇系北京大学经济学院博士后)

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