花样年启动第二次转型

第一财经其他陈淑贞2017-03-21 01:05

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对花样年(01777.HK)而言,2016年并非是轻松的一年。

在地产全行业高歌猛进并出现个别企业销售规模突破3000亿天花板之际,花样年的规模岿然不动,钉在122.06亿元的成绩上,只比年度销售目标高出1.7%。同时,因人民币贬值而导致的汇兑损失高达6.66亿元,公司利润比2015年减少了3.39亿元至10.64亿元。

花样年也有反思。董事会主席兼总裁潘军宣布,2017年开始,花样年将启动第二次业务转型,重视地产开发业务,轻重并举。潘军接受第一财经记者专访时表示,2017年将推行跟投机制,调动员工拿地积极性,今年销售目标是150亿元。

在地产行业之外,花样年的业务蓝图扩散,有意围猎社区金融、文旅、养老、教育等多元化业务。2016年,花样年的营收结构有所优化。公司109.2亿元的总营收中,轻资产服务的占比提高至23%,同比增加近6成,成为集团稳定的利润奶牛,弥补地产规模的不足。

轻重并举的产业模式有可能让公司获得新的利润增长点,站得更稳,也有可能导致资源分散,缺乏明星业务。潘军说,“关键是要打通,发挥各个业务板块的协同作用。”

轻重并举模式的价值兑现能力依然待证,资本市场已率先有了态度。2017年3月20日,花样年发布2016年度财报后的第一个交易日,截止收盘,花样年每股微跌0.8%至1.24港元,表现平稳。而在此之前,从2016年12月开始,花样年股价已维持了3个月的持续性上涨。

重拾房地产业务

2012年,花样年开启了为期五年(2012-2016年)的第一次业务转型,从重资产的房地产开发商向轻资产转型。尽管如此,房地产开发,依然是花样年绕不过的关卡。

近年来,花样年对公司规模表现淡然,潘军在接受第一财经记者专访的时候透露,3年前甚至考虑到去地产化。但世异时移。潘军说:“我们分析过,房地产业务依然具有高速的成长性,不会去地产化。”

花样年2016年年报显示,公司去年全年销售金额为122.06亿元,完成了销售目标(120亿元)的101.7%,销售贡献主要来自武汉、成都、桂林、苏州等13个城市,其中成渝地区贡献了31.5%的销售业绩,占据最大份额。

规模不大,盘子偏小,去年一年,花样年仅有7个项目动工开发,规划总建面为50.5万平方米;共有17个项目竣工,合计总建面为125.4万平方米。

截止至2016年年末,花样年土储为1538万平方米,而2016年花样年全年的销售面积为132.5万平方米。

尽管2016年销售金额同比增加8.3%,但与行业对比,这个增速是可怕的。同是2016年,恒大(03333.HK)等房企销售额已突破3000亿元,同比增幅超过85%。

花样年反思规模上的失落,并也设法扩大规模,实现业务增量。2017年,花样年一方面加强在回报丰厚的一二线的拿地行为,一方面通过小股操盘发展在六线城市的地产业务。

潘军告诉第一财经,近半年来调控政策密集,一二线城市尽管利润相对较高,但同样风险也高。而六线地价便宜,在新型城镇化的政策支持下,通过与当地企业合作开发的小股操盘模式,六线城市将作为地产业务的另一个发力点。“在拿地开发上,花样年会坚持一二线和五六线并举。”

在第一次转型阶段,花样年在70%的精力和资源都投放在轻资产业务的布局和运营上,给房地产业务的目标是保持量的稳定。这种战略导致的直接后果是,拿地偏少,规模增速低。并且,错失土地增值的红利期,记者注意到,花样年2016年的土地发展投资收入由2015年的0.672亿元骤降至2016年的0.057亿元。

花样年悔过之意甚浓。潘军在业绩发布会上公开表示,“从2017年到2020年,花样年将依托社区服务,进行第二次转型,轻重并举,产融结合。”

2017年,花样年的销售目标是150亿元,相比2016年,增速是25%。潘军的计划是,在一二线城市实现一百亿,其他城市实现50亿元。潘军依然看多一线城市房价,尤其是深圳,他判断,深圳房价还会大涨。

长短期的利润博弈

第二次业务转型指向现实的报表数据,房地产开发业务依然对公司的营收起着决定性的影响作用。

2016年,花样年的总收入由2015年的81.64亿元增加33.8%至109.21亿元。其中,房地产开发板块贡献了收入为83.65亿元,占比高达76.6%。而花样年集团内,来自物业管理、酒店、文旅、金融、教育、养老等多个轻资产业务相加的总收入占比仅为23.4%。多个轻资产业务尚处于布局、投入阶段,未达到资金回报期。

重拾地产业务,轻重并举,无疑是为了在短期利润和长期回报的博弈中觅得平衡点。

值得注意的是,相对房地产开发的重资产,轻资产业务中,物业管理部分贡献了16.52亿元,是除了房地产开发外,花样年诸多业务中最大的收入来源,占轻资产业务共25.56亿元中的64.4%。

花样年是国内物业第一股彩生活(01778.HK)的母公司,此外,其物业管理上市平台还有美易家(834669.OC)。彩生活和美易家有着较为清晰的业务界定,彩生活专注于住宅社区管理,而美易家错位生长,以服务写字楼和高端商务公寓为主 。花样年的物业管理版块收入主要由此两者贡献。

而其他多元化业务中,社区金融的互金平台“钱生花”(开展社区O2O小额信贷业务)也开始贡献收入,其于2016年的营收为0.733亿元。

在营收之外,花样年2016年的利润数据同样重要。年报显示,花样年2016年的毛利率为32.3%,高于2015年为30.9%。尽管毛利率提高,但花样年的利润却是大幅削减,由2015年的14.03亿元减少至10.64亿元,跌幅为24.1%。

花样年财务总监林锦堂表示,这是由于汇兑亏损所致,2016年,人民币兑美元及港元的汇率有所下降,而公司持有外币资产和外币负债,因而导致汇兑亏损。2015年花样年的汇兑亏损为2.34亿元,2016年增加184.6%至6.66亿元。

2016年下半年,花样年在改善债务结构上有所行动,11月-12月期间,公司从境外回购分别于2017年到期和2019年到期的美元债券,累计金额为5140万美元。

林锦堂称,“公司现金流充足,依然可以在今年把握机会,发展业务。”年报显示,截止至2016年末,花样年的银行结余及现金总额约人民币111.34亿元,同比大增164.0%,其中除去受限部分,不受限银行结余及现金有91亿元,同比增加217%。

2017年是花样年启动第二次业务转型的元年,重提重资产的背景下,资本依然是攻克土地市场的利器,无论是靠现金流抑或融资,皆是殊途同归。发布会接近尾声之际,潘军称,2016年下半年多次融资,主要原因之一是为了拿项目。

潘军透露,2016年全年花样年通过合作开发的方式,新增了近百万土储,未来将尝试通过包括旧改等各种途径获取项目。这位决策者一手主导了长达五年的轻资产转型,如今,在经过2016年的行业狂欢,市场冷静下来之后,他决意重拾房地产业务,重新杀回楼市。他会成功吗?

编辑:王佑

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