放弃并购模式，彩生活如何完成25亿平方米的物管任务？

上市后的第三个年头，彩生活(01778.HK)如愿成为行业中难以超越的巨无霸。

2016年年报显示，截止至期末，彩生活签约的物管面积已达到3.95亿平方米，加上平台输出即小股操盘的物管面积，其累计管理的物业面积高达7.69亿平方米。3月20日召开的业绩发布会上，彩生活宣布，成为全球最大的社区服务运营商。

在国内，彩生活是物业第一股，在2014年6月上市，随后中海旗下的中海物业(02669.HK)于2015年10月上市。中海物业2016年年报显示，截止去年末，管理的物业总建面为0.935亿平方米。而排在中海物业之后的，在主板上市的中奥到家(01538.HK)和祈福生活服务(03686.HK)的2016年度数据暂未出台。

而在国外，2015年9月，戴德梁行与高纬环球的合并，新公司以高纬环球的品牌运营，整合后物管面积约为4亿平方米，成为当时全球物管面积最大的公司，但很快便被彩生活超越。

彩生活主营业务分为物业管理服务、工程服务和围绕社区生态圈展开的增值服务三大板块，但很显然，三者均以物业管理服务的面积为基础，财务报表上林林总总的数据均需在规模的基础上展开。

年报数据显示，过去5年，彩生活的复合年增长率为118.1%，以并购为主的外延式增长是其扩充规模的主要手段，但这种情况在2016年下半年得到改变。

彩生活首席执行官兼执行董事唐学斌表示，彩生活2016年的物管面积目标并没有完成。按照原计划至2016年期末，彩生活物管面积需达到4亿平方米。

2015年末，彩生活的物管面积为3.22亿平方米，2016年的目标新增面积约为0.8亿平方米。

至2016年年中，彩生活管理的面积达到了3.6亿平方米，但2016年下半年，彩生活最终完成的增长面积仅有0.35亿平方米。

唐学斌称，2016年下半年，彩生活确立了战略转型，今后将以平台输出为主，不再进行大型并购。彩生活主席兼非执行董事潘军在接受第一财经记者专访时表示，2017年，彩生活新增的管理面积目标是2亿平方米。

按照唐学斌的说法，“在传统的签约面积上，增长目标是一亿平方米，小股操盘的目标面积会稍微高一些，两者加起来预计在2亿平方米以上。但面积的快速增长，目的不在物业管理本身，而在于对社区增值服务的提升。”

年报数据显示，2016年，彩生活的收入由2015年的8.276亿元增加62.2%至13.42亿元，其中物业管理的收入为10.59亿元，工程服务为1.26亿元，增值服务为1.48亿元，同比增幅分别为81%、-7%、48%。

值得注意的是，彩生活2016年毛利同比增加28.9%至5.86亿元，但毛利率却由2015年的54.9%减少11.3个百分点至2016年43.6%，在投资者会议上受到质疑。

彩生活财务总监刘畅解释，“2016年，大量的新增管理面积都是以包干制收费的，包干制的毛利率低于酬金制，会把毛利率往下压。”而收入增长则主要源于计算收益的总建筑面积增加。

规模是王道，建立在其上的盈利模式并不难理解：先通过内生增长、外延式增长的手段，扩充总服务面积，获得基础的物业管理面积，并以此为增值业务的拓展提供现金资源;第二阶段是，通过服务面积的增加获取更高的用户人数，实现增值业务高速发展的规模优势，兑现人口价值；第三阶段是对外输出品牌、平台、管理经验和模式，加速平台服务用户扩张，与社区垂直门类服务供应商构建社区服务生态圈。

潘军在业绩发布会上表示，目前彩生活停留在第三阶段。他把目标定义为第四阶段，即建立垂直服务平台之间的相互连接，实现更强的社区家庭服务运营。“对内，是集团各个垂直平台的打通，对外，是利用平台输出进行行业上的打通。”

随着行业集中度的提高，并购将越来越困难且不可持续。经过2016年后，彩生活战略转型变化的成果初现。三大业务板块中，增值服务依然超越工程服务，成为公司第二大收入来源，且毛利率高达90%以上，它是规模的落脚点，又反过来要求规模的快速增长。

唐学斌称，未来将聚焦小股操盘模式，以利润五五分成作诱引，参资物管公司5%至10%管理权，实现服务面积的增长。目标是在2020年，彩生活的管理面积能达25亿平方米，覆盖人口约1亿人，市占率达12%至13%。

越多越多房企的物管业务拆分上市，服务面积兵家之争，不遑多让。截止至2016年末，彩生活暂告胜利，同时，新一轮规模马拉松也正式开跑。