突破200亿大关后 金地商置在华南遭遇双重难题

在完成对星狮地产的全面要约收购的4年后，金地商置(00535.HK)的销售规模终于突破了200亿元大关。

这是迟来的200亿元。金地商置行政总裁徐家俊曾公开表示，2015年底，公司销售规模达到200亿港元(约人民币177亿元)。按此计划，如果顺利，200亿元的销售大关金地商置应该在2016年初已能突破。

但事实是，金地商置的2015年的销售规模仅为112亿元，相比2014年的销售金额114亿元不升反降。从114亿元到走出200亿元，金地商置用了2年。

收入结构失衡

4月25日晚，金地商置发布的年报显示，2016年，金地商置的销售金额为201.5亿元，同比增加80%；相应的销售建面为112.35万平方米，销售均价为18000元/平方米。尽管盘子不大，但相比以往，也是创了历史新高。

2016年销售金额的提高直接带来金地商置各项财务数据的改善。

据金地商置2016年年报，公司销售收入为87.1亿元，净利润为13.67亿元，分别同比增加105%和29%。金地商置在年报中指出，收入和净利润的增加是因为物业销售收入上升。同期，公司的毛利率和净利率分别是44.2%和15.7%，高于国内大多数同行。

作为金地集团的香港上市平台，金地商置的定位是商业地产投资、开发和运营平台，弥补金地集团专注住宅开发的不足。令人失望的是，金地商置的住宅销售和商业地产的投资收入占比失衡，且差距继续拉阔。

具体而言，金地商置共分为物业发展和物业投资及管理两个分部。数据显示，物业发展分部收入大幅增加至84.47亿元，占总收入的97%，而2015年物业发展分部的收入占总收入的95%。一年过去，物业发展分部占总收入比不降反升。

同期，物业投资及管理分部在2015年的收入为2.28亿元，占总收入比为5%，而2016年的收入为2.59亿元，占总收入比降至3%。

金地集团和金地商置的发展偏向同质化，金地商置也未能成长为公司官网所提出的“中国精致商业地产引领者”。

金地商置为此作出的努力是，在2016年开展了投资及管理商业园的新业务，并在上海收购4宗土地，用于发展商业园。

为了分散风险和提高收益、寻找新的业务增长点，金地商置还投资了多个美国房地产项目，它们分别位于洛杉矶、纽约和圣何西。金地商置表示，还将在伦敦和香港寻找物业开发或投资机会。

董事长黄俊灿表示，2017年金地商置将朝三个方向发展，一是以一二线城市为落脚点扩大土地储备和销售金额；二是，寻求股权并购和合作机会；三是扩大发展高端商业园业务及建设轻资产商业项目，提高投资回报。

因销售收入的增加，金地商置的账上结余资金从2015年的17.24亿元增加68%至28.93亿元。但与此同时，因购买土地、收购公司，金地商置的债务净额较2015年增加49.08亿元至73.31亿元，债务净额比率由2015年的25%大幅增加至2016年度的63%。

无地开发失语华南

可以预见，未来数年内，房地产开发业务仍将是金地商置的发展重点。金地商置表示，将坚持一二线城市的投资战略。

2016年，金地商置加大投资力度，通过公开的土地拍卖及合作开发等方式取得了19宗土地，总建面为251万平方米，可开发包括住宅、公寓、写字楼及商业园等物业类型。

上述19宗新获取的土地中，有10宗位于长三角、5宗位于美国、2宗位于中部的武汉、还有2宗分别位于华北的太原和天津。

至此，金地商置的土地储备总建面达到1079万平方米，其中23%位于四个一线城市。综合土地储备总量来看，金地商置重仓武汉，其位于武汉的土地储备高达265.3万平方米，占公司总量的24.6%；其次是上海，在上海的土地储备量有101.3万平方米，占比9.4%；第三名是长沙和杭州，总建面约为76万平方米。

值得注意的是，华南两个一线城市广州和深圳的土地储备量偏低。至2016年末，金地商置在广州的土储总建面约为36.3万平方米，在深圳仅有59.1万平方米。金地商置在广深两地相加的土地储备总和占比尚不及10%，2016年更无一个新增项目。

而2015年，金地商置在整个华南只有深圳金地国际公寓一个项目贡献了4.44亿元的销售金额。2016年全年，金地商置在华南仅广州兰亭盛荟一个项目，为公司带来8.9亿元的业绩，合约销售额占总比例仅为4.4%。此外再无其他。

金地商置在华南接近失声，面临无地可开发的局面，但比无地开发更为严峻的是金地商置在深圳的交楼丑闻。

金地商置开发的金地国际公寓在2014年10月开盘，首推单位去化良好，交楼时间是2016年9月。经过2年的开发、装修，金地国际公寓并未令人满意。在验房时，多名业主发现漏水、燃气管道设计缺陷等多个问题，装修恶劣与“精装”标准大相径庭。

业主拒绝收楼后，金地商置继续整改。截止至发稿前，业主李女士告诉第一财经，“(项目)整改差不多了，很多都收楼了。但时不时有邻居家出现漏水，漏水问题像个不定时炸弹。”此外，“(开发商)很多答应(要做的)没有做，例如走廊公共通道整改和燃气管道整改。”

公司招牌如领地般不可失。深圳一名楼市评论员指出，金地商置在华南需要重筑由商誉和市占率共同组成的话语权。

目前，金地商置未公开2017年的销售目标，不过据最新数据显示，其于2017年前三个月的累计合约销售总额为104.41亿元，已经超过2016年全年50%的销售量。