国际评级机构维持万达负面展望 对资产出售持保留意见

对于万达出售资产给融创中国的这笔交易，相较于融创中国被国际评级机构一致给予“差评”，三大国际机构基本上维持了万达商业的信用评级和负面展望，但对交易具体影响的看法稍有分歧。其中，持有较谨慎看法的标普预计交易会是万达商业的销售收入下滑，这将抵消债务减少带来的好处。

对万达此次交易持有较为谨慎看法的标普，7月17日确认万达商业评级展望为负面，维持其主体信用评级在“BBB-”。标普预计万达商业合约销售额和收入将下滑，这种恶化将抵消债务减少带来的好处。标普称，万达商业资产出售损害了公司稳定性和能见度，万达商业的信息披露和透明度也低于同类评级的同行。

标普表示，接下来的90天内将进一步评定交易协议的细节，以及该交易对公司现金流和财务杠杆的潜在影响，还将追踪这次大规模资产出售是否会推迟其在A股上市进度。

而同样是三大评级机构的惠誉上周四认为将资产出售给融创中国有利于万达集团的信用评级。穆迪也同时出具报告称，万达出售资产可增强其流动性，并削减债务。万达商业地产Baa3的发行人评级和负面评级展望并无即时影响。

穆迪担任万达商业地产主分析师的曾启贤表示，该资产出售计划若成功完成将是万达商业地产在实现轻资产战略方面迈出的重要一步，并可在增强其流动性的同时削减债务水平。

但该公司正在实施的轻资产转型战略面临一定的不确定性，且该交易将导致可用于支持万达零售类购物中心开发的房地产销售现金流大幅减少。因此目的仍旧维持其对万达商业地产Baa3的发行人评级和负面评级展望。

穆迪报告中还指出，土地储备的售出将导致万达商业地产的房地产开发业务及相关现金流规模大幅缩小。交易完成后，万达商业地产可用于房地产开发的土地储备将从2017年6月3日的5,980万平方米减少84%至920万平方米左右。

不过穆迪认为万达商业地产持有大量现金、且其所持规模庞大且地域多元化的投资型物业组合可带来重复性租金收入，以上因素可支撑其正在进行的战略转型的资金需求并为相关不确定性提供缓冲。

穆迪预计交易完成后，2017年12月31日万达商业地产的调整后净债务/净资本比率将从2016年12月31日的33%降至25%左右。完成该交易后物业租赁将成为万达商业地产最大的利润来源。穆迪预计未来1-2年内万达商业地产来自零售类购物中心的租金收入将从2016年的人民币176亿元增长至人民币200-220亿元。上述稳定的重复性收入可覆盖未来1-2年公司总利息支出的2.0-2.8倍左右，而2016年该覆盖率为1.64倍。

历史数据显示，早在年初，三大评级机构就已经下调过万达商业的评级。其中，1月20日，穆迪将万达商业的评级由Baa2下调至Baa3，同时还将万达旗下两笔高级无抵押美元债券的评级由最低投资等级Baa3下调至高收益等级的Ba1，展望为负面。去年12月12日，标普将万达商业的信用评级从BBB下调至BBB-，展望为负面。2月3日，惠誉也宣布将万达商业的信用评级从BBB+下调至BBB，但展望为稳定。

上周三大机构警示收购万达之后融创的财务风险，惠誉下调其信用评级至BB-，并列入负面观察名单;标普列入负面观察名单;穆迪暂时保留了B+评级，但也维持其负面展望。在被调降评级的同时，融创房地产100亿公司债终止发行了。