九龙仓分家 2300亿港元货值再造新平台

近年来，九龙仓在内地出名的一次资本运作莫过于入股绿城，成为其主要股东。但其实，在香港，地头蛇九龙仓腾挪更大。在长和系世纪大重组之后，百年企业九龙仓分家在即。

以小控大，是九龙仓母公司会德丰一贯的管理哲学，如今更有彻底而行之意。从管理层的表述中，再造一个上市公司的目的是为各个平台的界限更清晰，把九龙仓一分为二。

今年3月的年报发布会上，九龙仓已透露将部分投资物业分拆上市的计划，但更具体的装入项目及分拆方案藏身在一连串的中报数据中。

8月9日，九龙仓宣布将以介绍形式，将全资子公司九龙仓置业独立分拆上市。

九龙仓置业将以香港投资物业为主，资产包组合里包括海港城、时代广场、荷里活广场、卡佛大厦、会德丰大厦及正改建为奢华酒店的The Murray等六项位于香港的投资物业。

综合大行报告及公司资料，这个资产组合总值超过2300亿港元，其中海港城和时代广场估值约2195亿港元，荷里活广场、卡佛大厦、会德丰大厦及The Murray估值约105亿港元。组合共有约1100万平方米的楼面面积，每年营业额将近130亿港元。

海港城和时代广场无疑是其中最核心的资产。据九龙仓中期业绩报告，海港城收入增长4%至46.56亿港元，利润增长5%至41.62亿港元;时代广场的整体收入下跌1%至14.15亿港元，利润下跌1%至12.85亿港元。

此外，九龙仓置业还将持有九龙仓集团拥有72%权益的上市子公司海港企业。

目前，九龙仓分拆九龙仓置业上市的建议已获得联交所批准。九龙仓主席兼常务董事吴天海在业绩发布会上透露，九龙仓置业正准备提交上市申请表，具体的上市时间视乎审批情况。除此之外，九龙仓暂时未有其他分拆业务计划。

若分拆成功，九龙仓、九龙仓置业将成为会德丰旗下的两个独立、平行上市公司。但应如何进行业务分野、解决同业竞争，将定位更清晰的平台做大?

吴天海表示，目前，不同平台的界线已经很清楚，将来只会更清楚。

按其说法，香港开发销售类的发展物业将继续由会德丰负责，上述六大投资物业则由九龙仓置业负责，而其余的投资物业、开发销售物业、现代货箱码头等有线宽频业务继续由九龙仓负责。

但实际上，九龙仓除了内地外，也在香港从事开发销售型的发展物业，一定程度上，跟会德丰存在同业竞争;而九龙仓置业的六大投资项目中，其中一个是酒店。九龙仓系统内，其他酒店又将继续留存在九龙仓的上市平台内。

另外，在住宅销售方面，九龙仓深受内地楼市调控的影响。公司上半年销售额下跌23%至153亿港元，收入减少19%至112亿港元。其中，在内地，九龙仓的销售额下跌27%至119.08亿港元。

多得香港的Mount Nicholson及苏州时代上城等项目的利润入账，公司本期核心盈利上升161%至23亿港元。

限购令为经营环境带来更多不确定的因素，令市场前景充满挑战。吴天海表示，下半年，调控影响公司售楼速度和价格。

截止至期末，九龙仓在内地的土地储备约为340万平方米。

9日，九龙仓成交放量，股价大涨13.95%至79.65港元。但在今日，九龙仓股价回落，至收盘下跌6.78%，最新股价为74.25港元。

大行间对九龙仓的前景也发生了分歧。如摩根士丹利便认为，九龙仓分拆九龙仓置业地产后，所持有资产会变小、资金流动性降低，重组后估值会较同业折让较大;但麦格理的观点是，市场对九龙仓下一个关注焦点是分拆旗下投资物业上市，有助进一步释放集团价值。