正荣地产计划登陆香港资本市场 将进一步扩大销售规模

作为中国房企前30强中唯一一家未登陆过资本市场的正荣地产（下称“正荣”），开始了自己的资本市场之路。

根据港交所网站消息显示，9月26日晚间，正荣向港交所提交IPO申请。正荣创始人欧宗荣及其子欧国强、欧国伟透过投资公司，为正荣地产的最终控股股东，战略投资者华博收购公司全部已发行股本5%。

公开资料显示，欧宗荣于1998年创办正荣地产，1999年在江西宜春启动了首个房地产开发项目，2002年将业务拓展至南昌，2005年回到老家福建开发房地产。

2013年，在福建市场已经深耕多年的正荣启动了全国化布局，此后规模迅速扩大，连续三年复合增长率超过35%。2016年，正荣将总部搬到了上海并开始进一步扩张，目前的销售规模进入TOP30行列。

根据招股书显示，正荣一部分募集金额将用于开发现有物业项目或建设阶段，例如南京G64、南昌正荣府、武汉正荣府一期的建设成本，一部分用于偿还现有银行及其他借款。

事实上，房企通过资本市场通常可以获得更低的资金成本，对于资金密集的房地产行业，上市几乎是所有规模房企的必经之路。

在招股书中，正荣披露了自己的土地储备情况。其显示，正荣在四个核心业务区域内15个城市拥有68处处于不同开发阶段的物业组合，正荣地产应占的总建筑面积为1120万平方米。

其中，61个物业项目为正荣所拥有及开发，6个物业项目由正荣的合营企业开发，另一个为联营公司开发。

值得一提的是，正荣的土储主要分布在长江三角洲、中西部、环渤海、海峡西岸四大地区，分别为435.88万平方米、146.89万平方米、52.31万平方米和412.11万平方米。

此外，于2017年7月1日起及直至最后实际可行日期止期间，正荣地产于赣州、上海及南京等五个城市竞得五宗地块，总地盘面积27.48万平方米，总代价约为40亿元。

早在2015年，正荣就提出了“145X战略”，即1个职能总部、4大发展区域（长三角、海西经济区、京津冀、中部经济圈），每个区域深耕5个城市，每个城市拥有X个项目。在正荣全国化的进程中，“145X战略”起到了重要的推动作用。

由于正荣一直对一二线城市聚焦和深耕，正荣收益由2014年30.39亿元增至2016年的146.03亿元，复合年增长率为119.2%，已交付的总建筑面积由2014年43.76万平方米，增至2016年125.12万平方米，复合年增长率为69.1%。

截至2017年6月30日止六个月，正荣地产收益为80.85亿元，比去年同期的54.05亿元增加49.6%，已交付面积也由53.63万平方米增加37.%至2017年同期的73.75万平方米。

根据正荣最新规划，其打法是深耕热点一二线城市，例如上海、南京、苏州今年都有望冲百亿销售；深耕之后再伺机在周边卫星城市扩张，机会型投资三四线城市，做环热点城市群布点，例如以上海为中心，向昆山、嘉兴、太仓等区域拓展，以苏州为中心，向无锡、常州等地拓展；夯实现有四大区域，接下来想进入的城市包括北京、石家庄、济南、杭州等地。

在利润方面，截至2014年底、2015年底、2016年底、2016年6月底以及2017年6月底的数据显示，这家闽系房企的毛利率分别是22％、23.4%、21.7%、26.7%及20.8%，净利率分别是2.6%、9.7%、8.5%、10.3％以及4.7%。

同时，正荣旗下商业板块也是其重要的资产之一，截至2017年6月30日，正荣旗下拥有一个超大型综合用途物业项目，即南昌正荣大湖之都，总建筑面积超过100万平方米；另外还有四个大型住宅及综合用途物业项目，分别是莆田正荣财富中心、长沙正荣财富中心、南平正荣财富中心及南昌正荣御朝阳，总建筑面积均超过50万平方米。

正荣表示，将持续寻求融资机会以支撑业务发展，包括通过资产抵押证券计划、企业债券及其他转圈发售计划筹集资金，目前已向上交送递交申请非公开配售资产抵押证券上市及买卖，同时向深交所申请非公开配售企业债券上市及买卖，建议本金总额不超过40亿人民币且仅向合资格投资者配售。

此外，这家公司还计划在一线城市和强二线城市一小时辐射圈内探索产业地产、特色小镇、长租公寓等新兴业务。