瑞银：多伦多、伦敦等城市的房产市场已经出现泡沫

尽管全球的大多数主要城市的房价都在上涨，但在一些城市，房价走得太快、太远了。当房屋价格相对于收入和就业等基本面因素而言，估值过高，继触及了所谓的“泡沫”区域时，它们面临的崩溃风险就要大得多。

根据瑞银的一份最新报告，在过去5年里，一些城市泡沫风险已经显著增加。在其发布的全球房地产泡沫指数中，多伦多、斯德哥尔摩、慕尼黑、温哥华、悉尼、伦敦和阿姆斯特丹都处于“泡沫风险”之中。

在欧美的主要城市中，多伦多名列泡沫风险之最。过去五年以来，多伦多的房价增长了50%。而在欧洲，与2016年一样，斯德哥尔摩、慕尼黑和伦敦等城市依然面临泡沫风险，而阿姆斯特丹去年仅是估值过高，今年已升级至泡沫风险区域。

尽管没有美国的主要城市进入“泡沫风险”的区间，但瑞银认为旧金山和洛杉矶的房价被高估了。报告指出尽管两市的房价自2011年以来上涨了近65%，“但考虑到当地强劲的经济基础和区域内飞速发展的科技行业，两地房价的风险可控。”

在亚太地区，悉尼领衔成为泡沫风险最大的主要城市，悉尼所有分项指标均明确表明该地的房地产市场风险加剧，2015-2016年的房价下跌显然是暂时性回调。与之形成鲜明对比的是，新加坡通过多项监管措施为房地产市场降温。实际价格过去六年以来小幅下降，目前已较2011年的峰值回落18%。房地产市场降至公允估值水平，2017年的风险指数也较去年有所回落。

东京房地产市场则继续与日本其他地区脱节。自2012年以来，东京实际房价上涨25%，而全国其他地区则下降10%。低利率是部分地区房地产火爆的支持因素，但是，由于收入增长滞后，住房正变得越来越难以负担。人口长期减少的预期也限制了房价上行空间。

全球各地房价飙升的原因不尽相同，在欧洲和加拿大市场，历史上罕见的低利率是刺激房价上涨的关键因素，而美国房价上涨则主要受供应量下滑的影响。美国的住宅开发商尚未从2008年的次贷危机中恢复过来，新屋建造数量尚不及历史平均水平。