加大培育发展住房租赁市场，上海近阶段将发布土地操作细则

为加快培育和发展住房租赁市场，上海正在制定规划土地管理方面的操作细则，近阶段将发布实施。

10月12日举行的市政府新闻发布会上，上海市规划国土资源管理局副局长岑福康表示，操作细则的主体是新增租赁住房整体规划土地管理政策，也包含了一部分存量土地、存量房屋怎么转为租赁住房的有关操作细则和操作程序。

该操作细则的依据，是9月15日上海出台的《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》（下称《实施意见》）。该实施意见明确，加快培育和发展住房租赁市场，是促进上海市房地产市场健康发展的重大举措。上海将始终坚持中央关于“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，以满足新市民住房需求为出发点、以建立购租并举的住房制度为主要方向、以市场为主满足多层次需求、以政府为主提供基本保障。

加大租赁住房土地供应

今年7月发布的《上海市住房发展“十三五”规划》，规划了“十三五”期间上海租赁住房的发展目标——供应租赁住房用地1700公顷，预计新增租赁住房4250万平方米、约70万套，租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过60%。

为了“到2020年，基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系”，《实施意见》共提出了共6个部分26条措施。其中就包括要加大租赁住房供应。

《实施意见》中具体提到的举措，包括新增用地建设、商办房屋按规定改建、引导产业园区建设、稳妥有序开展集体建设用地建设租赁住房试点等多种途径，以增加租赁住房供应，改善住房供应结构，为实现租有所居的目标提供实物保障。

为了实现租赁住房的发展目标，岑福康说，上海近期将建立完善租赁住房用地相关的规划和土地管理政策。

从7月首次推出租赁住房用地以来，上海到目前为止一共推出了15幅约50公顷租赁住房用地，建筑面积将近达到110万平方米。其中6幅已经完成土地供应，9幅土地目前处于土地出让公告阶段。

同时，上海正在实施规划修编。目前正在会同各区进行规划评估，在条件成熟区域开展控制性详细规划的深化调整。

“目前我们已经有13个地块进入到控规调整程序当中，调整为租赁住房用地，完成规划调整以后，以上地块将逐步入市以租赁住宅用地出让。我们将持续稳定加大力度地推进租赁住房的用地供应。”岑福康说。

土地紧约束下的调控

作为国内土地资源约束最突出的特大城市之一，上海已遭遇了土地资源的“天花板”。为实现可持续发展，上海提出规划建设用地总规模“负增长”的要求。

上海市规划国土资源管理局局长徐毅松介绍说，通过新一轮总体规划编制、划示“新三线”，将上海2020年规划建设用地总规模3200平方公里作为全市建设用地终极目标，锁定了上海未来城市空间发展和土地利用的基本格局。

在建设用地负增长的前提下，如何实现上海各方面的用地需求？

上海自2013年起提出“五量调控”土地新政并于2014年开始启动，具体就是总量锁定，增量递进，存量优化，流量增效，质量提高。

在总量锁定后，上海大力推进减量化工作。在保障战略新兴产业、重大基础设施、社会民生项目需求的基础上，建立新增经营性建设用地指标与现状低效建设用地减量化挂钩机制，年新增用地从“十二五”初期的每年40平方公里，逐步降至2016年的16平方公里。

“预计到’十三五’末，全市将累计完成减量50平方公里，截至今年8月底，累计已完成项目立项47.9平方公里，项目验收19.6平方公里。减量化复垦的土地将优先用于生态建设。”徐毅松说。

与此同时，上海还积极推进存量优化。坚持存量用地盘活与闲置土地处理并举。两年多来，已有96个项目、约629公顷土地纳入盘活转型计划，并取得阶段性进展。

岑福康说，“五量调控”的土地基本策略是一套组合拳，并不是简单的把建设用地负增长作为城市发展的目标。

为了同时保障社会发展、经济建设各方面的用地需求，岑福康说，上海全面提升土地利用效率，加大存量建设用地的挖掘力度，坚持存量建设用地盘活与闲置土地处理并举，推进土地利用功能，适度混合利用，倒逼土地利用方式由外延粗放式扩张向内涵式效益提升转变。

“这一轮的建设用地负增长，有一个很大的特点就是我们通过减量化，实现用地结构的全面优化。”岑福康说，建设用地负增长，但是对于保障战略性新兴产业、重大基础设施和社会民生项目，是做好用地安排的，用地足以保证。

不仅如此，上海还建立了留白机制，为未来发展留足战略空间。一方面结合市域功能布局调整进行战略空间留白，明确对战略预留区的规划引导，同时以预留机动指标方式，保障区域性重要通道、重大基础设施实施；另外一方面则是针对人口变化的不同情景，调控土地使用供需关系，进行持续计划调控，努力提高空间的包容性。

而目前这个阶段，岑福康说，上海在加大力度推进租赁住房，加大租赁住房的土地供应，“我们进行了持续的计划调整，调控土地使用的供需关系。”