长租公寓证券化再创新 首单类REITs产品发行

深交所近日发布公告称，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”正式获批发行，拟发行金额为2.7亿元。这被市场称为国内首单长租公寓资产类REITs（房地产信托投资基金）产品。

事实上，政策接二连三出台，使得长租公寓市场面对着前所未有的政策红利。但业内人士表示，长租公寓市场仍缺乏金融创新和配套产品，而长租公寓又是非常适合资产证券化的，预计未来ABS（资产支持证券）、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）以及REITs将成为长租公寓市场金融创新的主流产品。

万亿长租公寓市场成资本风口

从2016年国务院发布的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，到今年7月九部委联合发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，以及在此背景下数个城市发布的关于“租购并举、租售同权”的相关政策，租赁市场迎来了前所未有的机遇期。

链家研究院去年底发布的《租赁崛起》报告指出，目前中国房屋租赁市场规模是1.1万亿元，预计到2025年，将增长到2.9万亿元，到2030年将超过4万亿元。而其中，长租公寓在这波红利中成为了市场的下一个风口，吸引了资本竞相涌入。

西南证券表示，租售同权的倡导下，长租公寓将迎来快速发展。长租公寓链接存量资源和租户需求，显著提升房屋使用效率和租户体验，是实现租售同权最好的实践，发展空间广大。

长租公寓，是向特定人群提供长期居住空间和居住服务的产业，顾客以本地工作、生活的流动人口为主。通常将从业主租赁过来的房屋进行统一装修改造后，再对外出租。租赁形态主要分为“集中式”和“分布式”两种,集中式公寓是对整栋楼进行集中管理；而分布式公寓是将分散在各处的个人房东房源进行整合管理，以公寓品牌对外出租。

在这个市场上，有万科等房地产公司入局，也有链家等房地产中介参与，而魔方公寓、You+公寓等青年长租公寓品牌的出现更是引得资本青睐。

2014年，小米创始人雷军决定对You+投资1亿元引爆市场；美国华平投资集团于2013年对魔方公寓进行了6000万美元B轮投资，2015年追加投资使其总投资额达到近2亿美元，去年4月魔方公寓已完成了近3亿美元的C轮融资。

今年8月，中国平安集团旗下的平安好房正式宣布投资公寓系统服务商水滴管家，投资金额上千万美元。据了解，水滴管家自主研发了软硬件一体化的公寓管理SaaS系统，集成了智能电表、门锁、监控等硬件，线上实现签约、支付、租务、财务统计、经营分析等功能，对公寓公司历史数据、实时数据进行可视化呈现。这也标志着资本向长租公寓上下游行业拓展。水滴管家从2015年11月正式上线，截至今年9月，系统已有超过14000个注册用户，累计上传房源100多万间。

长租市场急需金融创新

国泰君安资管公司在其研究报告中表示，在长租公寓行业迅速发展壮大的同时，增加房源成本高、装修投资大、融资获取难等问题也逐渐浮出水面，成为制约这个行业进一步发展的“紧箍咒”。

“长租公寓的金融服务和产品仍太少，而它的行业特质又必须有相应的金融产品支持才能迅速扩大规模，从而摊薄运营成本，更快进入盈利期。”水滴管家创始人冯玉光对第一财经记者表示。

国泰君安资管分析称，中国长租公寓行业主要采取轻资产的运营模式，大部分长租公寓运营商因无法提供资产抵押，较难获得低息借款，这对它们以盘活存量资产进行扩张的打法造成了一定阻碍。

“过去长租公寓公司规模太小，银行一般没有太大的积极性，因此只能对接一些P2P资金，整个行业的融资实际利率高达15%到20%。”冯玉光称。

业内专家认为，长租公寓的本身特性是非常适合资产证券化的。

“长租公寓行业的债务人较为分散，且收取押金、先收租后入住等行业特性使得收款风险较小，在满足其他条件的前提下，十分适合通过资产证券化的方式进行融资。”国泰君安资管表示。

冯玉光同样认为，长租公寓是非常好的金融底层资产，因为其不仅有稳定的现金流，而且目前相对于需求来说供给并不充裕，在政策和一线城市人口红利的加持下，从趋势上来说，只要公寓选址合适并且适销对路，则高出租率不难实现。

ABS、CMBS、REITs等将成主流

据冯玉光介绍，目前在租赁领域比较常见的金融产品包括以租客作为借款主体、“二房东”承担利息的租房金融分期产品；以及以业主为借款主体、“二房东”进行还款的“业主贷”产品。但这些产品面临诸如对二房东的风控较难、发生频次较低、营运成本较高等挑战。

“相比而言，目前在国内租赁市场，在国际市场上常见的ABS、CMBS和REITs应用还不太广泛，但上述三种金融产品预计会是未来长租公寓市场的主流产品。”冯玉光称。

其中，ABS(Asset-backed Securities)的逻辑是，理论上债权、未来收益权等任何可以在未来产生现金流量的权利都可以进行资产证券化融资；而CMBS（Commercial Mortgage Backed Securities），属于MBS（抵押贷款支持证券）的一种，其底层资产通常为商业地产、物业的未来收益权，其性质与ABS类似，在商业地产领域国内已有多单发行，但在长租公寓市场则较为少见；和CMBS的债权类投资工具性质相比，REITs（real estate investment trusts）则为权益类投资工具，由REITs公司持有物业。尽管此前的政府发文中反复强调推进REITs试点工作，但由于国内目前还未出台清晰的配套监管法规和税收政策，因此目前发行更多的是类REITs产品。

此次深交所公告称，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”于10月11日获批发行，标志着国内首单权益型长租公寓资产类REITs产品破冰。

而今年1月11日，魔方公寓宣布“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”成功设立，成为国内ABS发行历史上的首单公寓行业资产证券化产品，募集资金总额为3.5亿元。8月，链家旗下长租公寓品牌自如也发行了“中信证券自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”，该项ABS发行规模为5亿元。

据冯玉光透露，水滴管家也计划发行5000万元左右规模的ABS。“房地产行业目前资金周转率在0.3～0.5，而集中式公寓的周转率只有不到0.2。在这样的情况下，利用ABS、REITs等金融产品来盘活存量资产，不断扩大收入及扩大规模来分摊成本就成了必需。”他表示，“整个长租公寓的金融创新刚刚起步，在这个领域一定会有更多新的金融产品和服务出来。”