世茂房地产重回“加速赛道” | 开发商的2017

曾经一度低调的房企世茂房地产(0813.HK，下称“世茂”)今年开始变得高调起来，并成为地产圈的热点公司之一。

在拿地销售方面，世茂今年已经提前完成了年度目标，按照目前趋势将进入千亿阵营。而在产品研发上，今年世茂也推出了自己的“璀璨系”和“国风系”产品线。除此之外，这家房企还和故宫展开了合作，向故宫累计捐赠超过2亿。

种种迹象表明，这家曾经的TOP10房企正在逐渐回归。世茂集团董事局副主席许世坛在年初的业绩发布会上曾表示，经过2015年、2016年2年的调整，世茂将在2017年至2019年迎来“增长期”。“未来三年世茂计划销售额每年保持30%的增长。”

加速投资销售

“公司高管正在不断调整业务布局，未来后续的长期发展拿地节奏也开始不断加快。”一位世茂内部人士告诉记者。

世茂公布的半年报显示，2017年上半年，世茂房地产分别于上海、广州、武汉、嘉兴等城市增加土地储备453万平方米，同比增长265%，通过招拍挂、收购、合作等方式获得的土储占比约45%。目前，世茂在全国45个城市拥有150个项目，总面积约3413万平方米，其中一线及强二线城市占比略超60%，三四线城市占比接近40%。

克而瑞研究中心房玲发现，世茂今年在布局一二线的同时，同时关注一二线周边可承载外溢需求的三四线城市，如固安、佛山、嘉兴、昆山等。三四线城市占今年新增拿地总量的42%，较2016年占比增加21个百分点，进一步完善了全国的布点。

第一财经记者不完全梳理发现，2017年1月-10月，世茂共拍下22幅土地，总面积达258万平方米，拿地总价为375亿元。克而瑞统计显示，2017年1月-10月，世茂新增土地价值609.3亿，在房企中排名16位。

按照年初世茂的规划，计划拿出350亿购买土地，而如今现在世茂再度调整了自己的战略构思，加速了发展节奏。

随之而来的是销售的加速，从克而瑞统计数据看，世茂1月-11月销售886.3亿，提前完成了中期业绩发布会时880亿对资本市场的承诺。按照目前的情况看，世茂今年的销售将进入千亿俱乐部。

“我们看重规模也看重利润，2016年世茂将自己的三四线库存清理的差不多，结构调整后将迎来业绩爆发。”世茂营销公司总经理邵亮说。

这家公司曾于2014年凭借707.8亿元的销售额在全国房企中位列第八。从2008年到2014年，世茂销售额从100亿激增至700亿，年度复合增长率高达83.95%，一时成为中国房地产行业成长速度最快的企业。

随后，世茂进入调整期。邵亮曾表示，前两年销售增长很多，但同时负债很高，库存很大，心理压力很大，所以这两年主动把发展速度降下来，把负债降下来，把库存去掉。

从世茂的半年报看，截至2017年6月30日，世茂的净负债率为52.5%，较2016年下降0.9%，融资方面，世茂加权平均融资成本5.6%。

易居智库研究总监严跃进认为，较低的负债率和融资成本给了世茂更多的弹性拿地空间，这也给了世茂未来增加更多安全边际。

完善业务布局

有了土地储备以后，世茂今年开始用改造产品线的方式再次进入发展期。

过去几个月，世茂房地产陆续发布“璀璨系”、“国风系”两条产品线。这是世茂第一次开始对自己的产品进行标准化，这个悄然的变化则是世茂对于自己战略的重新思考。

事实上，一个标准化产品可以有效降低采购成本，并提高周转速度，同时可以快速复制和形成品牌效应，最大提升土地价值。目前看，规模房企基本都有自己的标准化产品线。

邵亮透露，未来几个月，世茂还将陆续发布全新的产品线，各自承担不同的战略地位。

根据克而瑞统计，有92% 的中国百强房企在推行产品线系列化和产品标准化开发，每个企业平均有3.7条产品线。随着房地产市场不断集中和拿地成本持续增高，企业土地获取的随机性增加，产品定位的差异性较大，在这样的背景下，明确开发理念、提升适应性以实现土地价值的最大化才是产品线应发挥的优势。

“世茂推出标准化产品策略主要是针对改善与中高端需求，吻合了世茂积极布局二线城市，如武汉、福州、合肥等地，产品系列与城市特点也相符。”严跃进说。

完善产品业务布局同时，世茂还在不断进行跨界合适。许世坛看来，房子不仅仅是一个空间，更是一种生活方式。2017年初，世茂签约巴萨俱乐部，开始“房地产+体育”战略联盟，其希望每一个世茂业主都能拥有一个健康的身体。

根据规划，世茂从“社区体育基础建设”、“足球青少年计划”、“足球精神传播”、“社区邻里建设”等维度实现产品研发、客户体验、服务体系的升级，茂希望用这样的跨界合作来进一步满足业主的需求。

世茂房地产的中期业绩显示，酒店经营收入8.11亿元，同比增加约21.6%，收入增加主要来自近两年新开业的酒店。 2017年3月，世茂与喜达屋资本集团 签订全面战略合作协定，共同拓展中国的精品酒店市场。
根据协议，已有四间酒店开业经营， 包括上海松江世茂睿选酒店、厦门湖滨首府世茂睿选酒店、上海虹桥世茂睿选尚品酒店及泰州世茂茂御酒店。

在租金方面，世茂投资物业租金3.77亿，同比下降9.2%，主要是因为之前的移动写字楼出售。而其他收入为4.67亿，主要来自物业管理收入，同比增长35.4%。

从这些业务占比看，收入在16亿左右水平，相比于房地产的销售，依旧是九牛一毛。但是从开发商角度看，这些业务都是可以带来中长期现金流，因此依旧在慢慢培育。

中金公司研报认为，由于世房销售及盈利增长强劲及可预见，因此上调目标价，不过，将2017年盈利预测调低2%，2018年盈利预测则上调2%，估计2017及2018年盈利增长各为15%及30%。中金现预测世房2017年销售增长44%至980亿人民币，2018年增幅可逾40%。

“世茂用于土地储备的资金已经接近800亿元，在今年年底到明年上半年期间，世茂还会继续获取土地，加大土地储备。”邵亮说。