杨现领：土地新规对房价长期稳定具积极意义

国土资源部部长姜大明15日表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。

如何理解这一表述对未来住房体系的影响呢？

我们分析认为：

首先，国土资源部的上述表述是贯彻落实十九大报告提出的“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的重要举措，也是对13个城市集体土地建租赁试点的延续。在土地供应端打破政府的独家垄断，在租赁房屋开发主体端打破开发商的垄断，将集体经营性建设用地和非房地产企业纳入供给主体，实现多主体供应。同时，这一政策旨在加大城市租赁房源，是政府发展租赁市场的重要手段，意味着向“租购并举”的主体供给体系又进一步。

其次，把集体经营性建设用地纳入租赁供地，能够增加租赁房源供给。当前北京、上海、深圳等大城市分别有220万套、300万套、100万套的租赁供给缺口，房源供应短缺是制约租赁市场发展的最大障碍。这些供需矛盾紧张的城市需要注重增量和存量相结合，而集体经营性建设用地及企业用地是一种潜在补充。集体土地建租赁房的城市范围可能会在之前的13个城市的基础上有所扩大。而如果将这一政策推广到全国，则要防止一些租赁需求并不那么强烈的城市跟风。

再次，集体经营性建设用地纳入租赁供地，长期会改善城市租房短缺的矛盾，但短期难以影响供需格局。短期来看，政策对租赁市场供需格局边际增量影响不会太大。简单测算，以北京为例，即便2018年完成全部的租赁和集体建设用地的供给计划，增量供应也只有10万多套，在整个存量租赁房源中的占比只有6%左右，在北京所有存量房源中的占比只有1.5%，难以对市场形成冲击。

最后，政策对房价的长期稳定具有积极意义，短期难以形成较大影响。长期以来，增量土地的供应减少是一线城市房价上涨的推动力，这在很大程度上源自土地供应主体单一。实现土地供应多元化是房地产基础制度和长效机制的组成部分。实现多主体供应，增加土地供给弹性，能够缓解房价上涨预期，有利于长期房价的平稳。但要注意的是，打破政府土地垄断仅限定在租赁领域，并没有涉及商品房领域。这意味着，一是未来释放出来的集体用地对商品房的供给没有影响；二是现有的土地招拍挂机制仍然是土地供给的主体，打破垄断不等于打破招拍挂制度。作为一种市场化的配置手段，在土地财政没有实质变化的情况下，土地招拍挂制度短期内仍是城市住宅用地供应的主导方式。

（作者系链家研究院院长）