资本流入需求外溢 深圳物流仓储价格内地最高

1月22日，普洛斯从新加坡交易所主板退市，正式被万科参与在内的中国财团私有化。

物流地产的价值受到资本市场的肯定， 内资资金正在加速流入。高力国际中国区产业及工业地产服务部主管及执行董事邓懿君指出，区域型的开发商正加紧全国范围布局。

由高力国际发布的《物流仓储租金地图》的报告显示，目前，国内三大仓储区域分别位于华北环渤海区、长三角和珠三角区域。除了香港的物流仓储日租价格达4.4元外，深圳的日租价格全国最高，为1.5元。而北京和上海，即使分别为各自区域内最高，但也只是1.3元，而广州更低，只有1.15元。

2017年，深圳全市，仅年底一个新的物流项目中通百富新现代物流园入市，带来了16.5万平方米的新增供应，并拉动空置率从6.7%上浮至10.2%。

2017年，粤港澳大湾区的资源整合与共享使得深圳有了进行产业升级，转向以高附加值为主的产业模式的机会。

产业升级催生了许多来自如大数据、先进制造、智能穿备等行业的对定制化和智能化的工业空间的需求。租户的行业和需求的改变也促使业主通过同经验丰富的开发商和运营商合作而升级换代其物业状态，以进一步提升土地使用率，吸引更多的租户。

邓懿君的观点是，随着供地、需求环境的变化，多层库逐步受到市场认可，工业物流综合体正在出现。

也有来自城市更新的因素。高力国际华南区产业及工业地产服务部董事陈剑锋认为，“工业地产的机会则离不开深圳的城市更新，城市更新的大环境下，工厂和工业地产将持续转向更加精细和可持续的发展，位于核心区域的物业或将重新发展成为城市综合体。”

一些位于核心区域的产业或由机会将物业改造成以办公为主的研发基地。在城市更新的主旋律下，许多业主和物业会为了适应市场需求，转化至更加精细化和定制化的发展路线。

观点普遍认为，随着粤港澳大湾区的发展，区内的基础设施建设将被带动，而湾区内各城市之间的资源和功能配置也将得到优化。

陈剑锋告诉记者，广州和深圳是珠三角主要需求发源地，然而长期供不应求，需求外溢到东莞、惠州、佛山以及周边其他城市。即便是江门、肇庆等非传统物流地产活跃城市，也将逐渐受益，得到更多的关注。

例如，离深圳最近的东莞和惠州主要承接外界需求，尤其是深圳因自身缺乏土地供应而难以规模化增长的物流需求，从而形成了物流意义上的“大深圳”概念。受益于其充裕的空间，大量即将入市的新增供应，以及相对低廉的租金价格，东莞正日益成为一个充满机会的物流目的地。

华南区产业及工业地产服务董事陈剑锋指出，作为拥有世界上三个集装箱吞吐量排名全球前十位的港口城市，拥有完善的跨境航运设施的区域，大湾区或将面对因跨境电商迅速扩张而产生的，对于仓储物流方面的需求。

“尽管缺少物流仓库的土地供应，但深圳的海港和空港仍然具有巨大的发展潜力，深圳在大湾区的物流版图上仍将扮演至关重要的角色。”

高力国际预计未来五年，在深圳仅有约为14万平方米面积的少量物流的新增供应入市，相应的，物流的空置率也将进一步下调。到2022年，深圳市的物流空置率或维持在5%，而租金则将缓慢上升至49元人民币每月每平方米。

可以对比的数据是，尽管2017年全市物流园空置率升高，但租金还是同比上浮3%至44.9元每月每平方米。