房企外币债券息率上涨 境外融资成本水涨船高

近期，不少内地房地产企业选择发行外币债券，境外“扎堆”发债也让房企的债券息率上升。有市场人士表示，这一息率由原本的6%上涨到今年的8%，随着今年很多房企债券将集中到期，未来很可能会继续推高这一息率。

评级机构穆迪在一份报告中称，很多房地产企业的在岸债券发行量今年显著放缓，很多受评开发商在过去一年里，加大了在离岸市场的债券发行量。开发商的发行成本将会在2018年水涨船高。

穆迪称，高杠杆的开发商在今明两年会面临很大的压力，尤其是评级为B的房地产企业。短期债务大幅攀升，令受评房地产企业的流动性缓冲继续变差，40家受评开发商的加权平均现金/短期债务比率从2016年底的2倍降至2017年底的1.5倍。

今年4月以来，多家香港上市的内地房地产商宣布发行外币债，包括中骏置业（01966.HK）、宝龙地产（01238.HK）及龙光地产（03380.HK），年利率并不低，其中，中骏置业的三年期6亿美元优先票据年利率达到7.45%，宝龙地产三年期3.5亿美元优先票据年利率为6.95%，龙光地产的三年期2亿新加坡元优先票据年利率为6.125%。

一位市场人士称，2017年时，房地产企业发行美元债，年利率大约在6%左右，但到了2018年，年利率飙升至8%。穆迪高级副总裁梁镇邦称，信贷环境趋紧导致销售增长放缓、流动性减弱以及行业整合加速，也会使开发商2018年债务增长放缓，目前开发商更多地依靠现有现金资源支援和解决债务到期问题。

穆迪副总裁/高级信用评级主任曾启贤称，信贷环境收紧将加速市场整合，规模较小、实力较弱的开发商将退出或不得不出售地产项目给流动性较强的开发商。

对于很多房地产企业来说，2018年原本也是一个债券集中到期的年份。2018年，很多房地产企业都将面临美元债还款高峰期，大部分企业在境外发的美元债，主要是以“2+1”或者“3+2”的形式发放企业债，面临2018年的还款高峰期。星展唯高达（香港）中国房地产业分析员研究部董事王丹曾对第一财经记者称，在人民币汇率稳定的情况下，如果只是到期债权，很多企业的再融资难度并不大，但如果是增加贷款额度，就会有难度。

曾启贤称，在穆迪受评的57家中国住宅房地产开发商中，多数开发商，尤其是财力雄厚的大型开发商将凭借更顺畅的融资渠道，更雄厚的财力以及更强的销售执行能力在合约销售额方面领先同业，提升市场份额。

到2018年底，穆迪跟踪的29家报告月度合约销售数据的受评开发商在全国合约销售额中，占比将会从2017年的35%进一步提升至45%。