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  西双版纳上演“万亩级”圈地狂潮
作者：黄树辉 2012-05-11
  在继住宅地产受“限购令”等多重政策打压调控下，旅游地产成为开发商的“避风港”，也成为地方政府以招商引资为由头而大举上马的“借口”。这些以旅游之名打造的项目不是选址于高山脚下，就是圈地于湖海之畔。然而，这些自然资源并不是取之不尽，用之不竭，总有一天将会被消耗殆尽。除了开发商在西双版纳进行大规模跑马圈地之外，一些非房地产类企业也纷纷涌入这片热带雨林，动辄投资上百亿之巨。迫于招商引资的发展冲动和土地财政的现实压力，西双版纳旅游地产热潮背后是政府的强有力推动。

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国土督察部门调查西双版纳圈地潮

要点：西双版纳正在上演的“最后圈地狂潮”、开发商公然填湖甚至违规开发，此间种种乱象经《第一财经日报》报道，引发社会广泛关注，并引起国土督察部门的警惕和高度重视。

调查详情: 有知情人士对本报称，上周，西双版纳州委、州政府召集了紧急会议，安排配合国土部门的调查工作。在接受本报采访时，西双版纳有关官员对旅游开发导致的大规模圈地问题也深表无奈。据称，云南省政府正在酝酿出台旅游用地新规，尝试以转包、出租、股份合作的方式，减少旅游项目的征地规模。近年来，云南省西双版纳州在短期内集中规划、上马大量旅游地产项目，这些项目圈地规模从几千亩到几平方公里不等，部分旅游地产甚至顶风建设了高尔夫球场等国家明令禁止的项目。

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旅游地产开道 西双版纳透支未来十年

要点：由于西双版纳土地资源稀缺和旅游地产开发规模庞大，政府已经意识到，如此下去，政府在未来或面临土地供应无法履约的风险。

投资特点: 以旅游地产名义圈占土地资源和旅游资源，这在房地产开发圈内已经是公开的秘密。而大规模拿地的成本优势，更是不言而喻。由于西双版纳地方财政基础较薄弱和历史原因，片区土地交开发商进行一级开发既有现实无奈，又有客观必要性。目前，西双版纳多数土地价格在每亩50万元左右，万达集团的项目拿地成本大概每亩20万元左右，也就是说拿地价格连一半都不到，这也是政府给予的土地优惠价格。地方政府和开发商直接的利益博弈，也通常让一级土地开发商处于不确定的风险之中，因此这些开发商往往会提前在合约中设置各种条款，以获得二级土地开发的主动权，有些条款甚至要求有权更改政府的片区规划。

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西双版纳圈地表
景洪市土地供需矛盾

·指标管控高压

到2020年期末，该市耕地保有量规划约束性指标为108万亩，而该市2009年末实际耕地保有量为96.9万亩，明显低于规划保护指标。

在新增建设用地方面，上级下达给景洪市到2020年期末新增建设用地规划约束性指标为2.4万亩，但该指标还不到该市近3年用地需求的30%。

·土地资源透支

土地资源捉襟见肘甚至严重透支，让当地政府陷入困境。

政府已经意识到旅游地产的大规模投资带来了土地供应难题，现在西双版纳州政府提出招商引资“踩刹车”，“如果确实是属于生物产业等国家重点支持产业，这类可以招商，其他非支持类产业没有招的，原则上不再招。

现金余额不足3亿 中弘股份数百亿砸向旅游地产

要点：此前名不见经传的中弘股份，去年以来在旅游地产领域屡有惊人之作。仅今年4月一个月内，公司便与两地政府分别签订了三个旅游地产项目的合作开发协议。

投资特点: 仅今年4月一个月内，公司便签订了三个旅游地产项目的合作开发协议，其中云南西双版纳路南山旅游度假项目建设用地面积近14700亩，投资规模号称150亿元，另一个项目——山东微山湖国际旅游岛项目的建设用地面积也达到5000亩，投资规模不少于100亿元。如果再算上去年10月与吉林省长白山管委会签署的“长白山望天鹅国际旅游度假区”项目，2010年刚刚借壳上市的中弘股份，在2011年全年营业收入仅18.54亿元、同比下降49.36%的情况下，却要在未来几年撬动至少400亿投资规模的旅游地产项目。

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部分房企旅游地产项目
· 雅居乐
·海南清水湾项目
· 2007年2月起开发，2009年3月起销售，占地超万亩，总投资超过200亿元，销售额已超过267亿元。
万达集团 保利地产 金融街
长白山项目 保利银滩项目 金融街巽寮湾项目
琅岐岛项目
 
 
 
计划在长白山、大连、武汉、西双版纳、琅岐、武夷山等地投资，预计投资规模接近1700亿元。 2011年6月开售，位于广东海陵岛，总占地约3000亩，是保利地产首个旅游地产项目，总投资约60亿元。 2005年10月拿地，预计2014年建成，位于广东惠州，总投资约200亿元。
部分房企旅游地产项目
·中坤集团
·安徽宏村项目
·1997年起投资400万元进行保护性开发，另投资10多亿元建设酒店、别墅，重建寺庙等。
中弘股份 万科 碧桂园
北京御马坊项目 海南三亚公园项目 十里银滩项目
惠州双月湾项目
 
 
2012年3月开工，预计投资100亿元。 2012年4月，分别拿下了包括青岛、唐山以及南充等5个项目，基本用于开发旅游地产。 2009年8月开工建设，位于广东惠州，开盘首日销售额达30亿元。
变形的旅游地产 万达集团重金下注旅游地产

要点：地产调控政策基调未变，一片萧条的房地产市场，却见得一片风景独好，这就是近几年异军突起的旅游地产。万达集团重金下注旅游地产，其在长白山、大连、武汉、西双版纳、琅岐、武夷山等地的投资规模预计高达1700亿元左右。

投资特点: 事实上，瞄准旅游地产这块肥肉并不是这一两年的事情。数据显示，截至2010年底，国内已有超过50家房企涉足旅游地产，涉及项目金额超过3000亿元人民币。一些房企的旅游地产份额甚至高达六成。由于在城市范围内针对土地的政策和限制繁多导致几乎已无地可圈，开发商库存压顶，生存压力越来越大。于是，城市边缘地区，特别是旅游区域就成了开发商打擦边球的灰色地带。做住宅项目会饱受调控之限，做商业地产竞争又激烈，对于一些颇有资金实力的开发商而言，旅游地产正好为他们的资金找到一个不错的出口。

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清水湾风光不再 旅游地产拖累雅居乐

要点：正所谓此一时彼一时，曾让雅居乐荣耀无比的旅游地产，如今却成为它被投行看低的理由。鉴于旅游地产并非刚需产品，且前期投入大、回报周期长等特点，雅居乐早在去年底便开始深陷资金链紧绷、负债率攀升的困境。

投资特点: 随着越来越多竞争对手的介入，雅居乐旅游地产的扛鼎之作“清水湾”已经很难延续当年的地位。据悉，自2009年3月开盘以来，清水湾合计实现销售267亿，堪称中国单盘销售最高的楼盘之一。但去年下半年以来，即便是海南楼市最旺的冬季，清水湾的销售与过去的辉煌比较起来始终显得乏善可陈。今年第一季度，该盘总共只获得销售业绩32.6亿。有观点认为，清水湾销量下降的根本原因，远不只是政策的冲击，而是其对客户的吸引力正在下降。

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