受累开发物业盈利放缓，九龙仓上半年内地销售跌36%

随着房企中期业绩的公布，调控政策对中小房企的影响逐渐显现。

8月9日，九龙仓发出分拆九龙仓置业后的第一份财报。数据显示，受内地楼市调控影响，公司签约销售额跌29%成至102.47亿港元。但在去年中，签约额尚有145.16亿港元。

值得注意是，九龙仓原定下的内地销售目标为220亿元，但上半年的完成情况并不乐观。

102.47亿港元的总销售额中，内地销售额只有人民币72.4亿元，同比下跌了36%。在银行按揭贷款放款速度放慢等因素的影响下，确认入账的销售额减少，未能确认入账的销售额从去年同期的人民币191.96亿元增加至报告期内的213.31亿元。

在今日举行的中报业绩会上，集团主席吴天海表示，公司受到限价限购等调控政策的困扰，尤其是在一线城市，今年上半年公司的主要销售额来自苏州等二线城市，“公司还在等政策放松。”

花旗也直指，九龙仓表现逊于预期，主要是内地开发物业盈利放缓拖累所致。

此前股东会上，吴天海表示，完成220亿元的內地销售目标较有压力。这种保守审慎的情绪延续至业绩会上，他表示，“不知能否达成220亿元的销售目标，但会尽力完成。”

除了在香港、中国内地投资和开发物业外，九龙仓还运营酒店和物流业务。

值得注意的是，2017年11月份，九龙仓旗下的九龙仓置业正式分拆，独立上市。九龙仓置业将以香港投资物业为主，资产包组合里包括海港城、时代广场、荷里活广场等六项位于香港的投资物业。

为客观呈现，今年九龙仓中报要和撇除九龙仓置业后的2017年的财务数据作比较。

今年上半年，九龙仓集团总收入上升4%至78.23亿港元，其中投资物业增加27%而开发物业仅增加4%；利润方面，增加84%至27.68亿港元，其中投资物业增加21%，开发物业增加123%。

但主要由现代货箱码头和香港空运货站组成的物流业务，由于市场竞争激烈，分布收入减少8%至12.56亿港元，利润减少30%至2.47亿港元。

即使调控政策困住开发商，不过九龙仓一直重视内地市场，多年来投资规模和信心均在港商前列。今年上半年，九龙仓在广州、苏州、杭州、佛山等城市买入十宗，总代价为140亿元，截止至6月底，土地储备为380万平方米，同比多出40万平方米。

九龙仓表示，将奉行审慎的土地采购政策，聚焦于一二线城市，获取优质土地拥有更好的回报。

把香港的投资性物业分拆出去后，以开发为主的九龙仓盈利模式类似内地传统的地产开发商，这也意味着，九龙仓失去稳定的现金流基础，也难具备对抗行业周期的能力。

按里昂此前观点，分拆九龙仓置业後，九龙仓集团无疑是将高风险鸡蛋放入同一篮子，内地的发展物业和香港楼市走势均属未知，资产净值需要更大的折让去反映。