广东酝酿调整商品房预售制度？只是征求业界意见

近几年来，有关商品房预售制度调整的传闻曾出现多次，只不过这次更加“有板有眼”。

广东省房地产协会21日向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（下称“《通知》”）称，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25曰上报住房城乡建设部。

一位广东省房协内部人士表示，这只是按照相关要求在房协内部征求意见。

自1994年出台《城市房地产管理法》建立商品房预售许可制度以来，预售制已经成为多数城市的主要销售模式，对我国的商品房市场建立和完善发挥了巨大的作用，但也因产生了很多问题而备受诟病。因此，多年来取消预售制的声音一直不少。

广东酝酿调整预售制

《通知》称，日前，住房城乡建设部向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房城乡建设厅下发《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》。

广东省住建厅拟订的相关材料提出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。《通知》称，为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险，建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”，对预售制进行改革，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

房地产预售亦称商品房预售，是指开发商在开发的商品房尚未竣工之前，把房地产根据设计图纸和土地测绘原则分成若干个单位（以图纸标明）后分别预售给购房者的行为，它相对于一般的现房买卖，被称之为期房买卖。自1994年《城市房地产管理法》颁布以来，商品房预售制度实施已近25年。

因此，商品房预售制度的改变，事关房地产行业发展模式及其配套制度的重塑，更直接关系到房地产企业的资金安排、建设计划乃至战略规划等重大事项的调整。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经分析，现有的预售制度存在很多问题。易居开发商往往很重视拿地到预售之间的开发环节，而一旦预售证办理了以后，对于房屋项目的开工等就不上心，房屋质量也难以得到把控。实际情况也存在很多房屋交付不及时。而相关政策对于此类预售制度也缺乏非常有效的管控。

中原地产研究院首席分析师张大伟认为，在过去几十年，预售制度的确加快了房地产企业的销售节奏，加快了房地产的建设量。但预售制度的确问题非常多，当下房地产市场各种质量问题，交付问题，基本都与预售制度有关系。预售制度对于消费者来说保障度低，不确定因素太多。如果现房销售制度，所见即所得，这也可以倒逼开发商更关注质量。

张大伟说，在房价在上涨的时候，房屋质量问题只要问题不大，都会被忽视。而当房价逐渐出现平稳下行的苗头，这些问题将会非常集中地爆发。

严跃进认为，如果取消此类制度，有助于为相关企业形成较大的约束。在现房销售的模式下，房企销售应该有更严格的财务约束。比如，对于30层的房子，开发商建造到5层以后，基本上就可以办理预售证，这样资金弱的房企，可以通过此类方式来回笼资金和进行后续楼盘的追加投资。但现在需要30层全部建造完毕，所以资金考核压力很大，资金弱的房企无法进行开发投资。

不会一刀切

不过，在业界看来，尽管取消预售制可以规避很多问题，但不利影响亦不容忽视。张大伟说，当下房地产市场依然中小企业集中，龙头房企占比份额不高，当下取消预售，有利于资金宽裕的国企、大企业。对小企业来说是灭顶之灾，将加大企业的资金链风险，导致企业回款周期严重拉长。

厦门大学管理学院原副院长戴亦一对第一财经分析，取消预售制将对民营中小房地产开发商的资金链产生重要不利影响，对以高周转为核心竞争力的开发商的盈利能力产生重大不利影响。同时，对购房者也将产生很多不利影响，比如开发商增加了资金成本，但羊毛出在羊身上，最后还是会转嫁到购房者身上。

“其实无论对民企，还是对国有开发商，影响都很大。如果取消预售制度，那我们也必须要换一种玩法了。”广州一家大型国有开发商战略发展部人士告诉第一财经记者。

从供应角度上看，张大伟说，现阶段如果取消预售制度，会带来供应量短期锐减的担忧，不利于平稳市场。因此，房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内，而且房地产市场已经基本进入存量环节时代，且房地产企业的负债率降低的情况下。如果是当下取消预售制，起码50%的房地产将倒闭。

张大伟说，预售制度不应该一刀切取消，但应该逐渐加大规范。预售制度并非我国独有，在其他国家，也存在一部分预售商品房，但都伴随着严格的监管措施。

戴亦一也认为，取消预售制度的一大目的是为了防止烂尾楼等现象，但其实，只要严格执行好现有预售制度，是可以避免烂尾等现象发生的。

实际上，目前在一些地方的新推项目中，已经现楼销售的试点，但并不是一刀切。本次《通知》也提出，考虑到当前的信贷政策持续收紧，开发企业资金压力普遍加大，如直接取消预售，一方面，房地产开关企业融资的周期必然大幅变长，一旦遇到市场变动冲击，极易出现资金链断裂，导致工程烂尾。另一方面，可能会出现阶段性供应“休克”，相应的矛盾会集中爆发，影响社会稳定和市场健康发展。

因此，本次文件建议在一些城市逐步试点取消预售制度，对于新出让土地，逐步实行现售。并拟定取消预售，全面实施现售的时间表，分阶段推进。第一阶段若干年内保留预算许可，把预售条件的工程形象进度提高至主体结构工程封顶；第二阶段全面实施现售，并将时间表向社会公布，让房地产行业和社会公众都做好充分的准备。

在这个基础上，通过逐步提高商品房预售许可条件，引导市场有序适应改革，使开发企业降低资金杠杆，充实开发经营的资本金，有利于防范化解行业和金融风险；有利于房地产行业内部的优胜劣汰加速进行，提升房地产开发品质，促进房地产市场持续健康发展；有利于把土地、资金等稀缺资源，向优质房企配置倾斜；有利于提高房地产开发企业的抗风险能力，降低购房人的购房风险，维护购房人的合法权益。