闽系房企扩张后遗症隐现 多家公司高管流失

过去一轮房地产高增长周期里，曾以加杠杆快速扩张而名满江湖的闽系房企们，如今却因为市场的调整而陷入成长的烦恼之中。

11月12日，正荣地产集团有限公司（6158.HK，下称“正荣”）公告宣布，公司财务总监及联席公司秘书谈铭恒辞职，称目前正物色适当人选以填补财务总监的空缺，而另一名联席秘书邝燕萍则继续担任公司秘书一职。

无独有偶，融信中国（3301.HK，下称“融信”）执行总裁吴剑在11月12日已确认辞职。这位融信的二号人物，负责协助规划公司战略，协助融信主席欧宗洪管理集团日常运营，监督销售与营销部门。目前，融信并未找到合适人选接替该职位。

另外一家闽系房企在年初提出冲击2000亿目标后，开始在地产圈高薪挖人，而随后高管的流失同样不断，包括区域总经理、商业地产总经理、副总裁等高管相继离职，是目前公开资料显示人员变化最大的一家闽系房企。

第一财经记者多方采访了解到，正荣前财务总监谈铭恒下家将是一个准备上市的房企，由于谈铭恒曾多次辅助房企成功上市，因此业内身价倍增，受到很多中小房企欢迎。而前融信二号人物吴剑目前暂未考虑下家，接下来可能会休息一段时间。

过去几年，闽系房企一直是地产圈比较突出的群体，包括融信、正荣、阳光城（000671.SZ）等为代表的闽系房企，在“爱拼才会赢”的文化激励下勇闯地产圈，通过增加财务杠杆，快速拿地实现扩张和全国化布局。

2016年堪称闽系房企的焦点时代，当年8月，经过400多轮争夺，融信击败万科、保利、华润、恒大等18家房企，以110.1亿元拿下上海静安中兴地块，14.3万每平创下最贵单价地王纪录；下午，中骏以总价6亿，溢价率165%，斩获青浦区徐泾镇徐南路北侧地块，楼面价4.5万/平方米；建发联合中粮、首开以67.9亿竞得宝山区顾村地块，楼面价5.37万/平方米。

随后，上述房企都因为敢于拿地而获得了较好的收益。 不过，行业进入调整期后，过于激进的战略开始流露出一些隐患，比如团里团队不稳定，高管因为压力等诸多原因而频繁出走。

在今年的中期业绩发布会上，当时的正荣CFO谈铭恒曾表示，公司未来的净负债率还有下降空间，具体可来自销售回款、合作项目的股权投入产出，以及下半年的结转。谈铭恒透露，下半年正荣的净负债预计可以降到120%，理想的状态是100%。

总体来看，正荣的财务状况正在朝着既定的方向去走，但融资成本依旧偏高。今年9月以来，正荣频频进行国际和国内的资本运作，包括发行一笔3年期20亿人民币的公司债，票面利率为6.4%；发行一笔3年期2.8亿美元债、一笔1年期0.7亿美元债，票面利率均为12.5%，一度创下房企发债之新高。

回观融信，在外界眼中，这家公司失去二号人物吴剑多少有些让人感到遗憾。过去三年，吴剑率领的融信每年的销售规模增长率均超过了100%。融信中国最新公告披露，今年前十个月，总合约销售额达到人民币946.3亿元，按照计划，融信的今年极有可能完成1200亿目标。

不过，无论是正荣还是融信，曾经高杠杆扩张的闽系房企不约而同都面临降杠杆的内部需要。根据中报，融信净债务为 463.09 亿元，较2017年末下降 5.37% ；净负债率为 140%，较2017年末下降 19 个百分点。正荣净负债率171.8%，较2017年末下降10个百分点。

“闽系房企之前的扩张模式就是财务杠杆，现在都在降低杠杆，其扩张的空间将减少。”一位业内高管评价。

种种迹象显示，对于这些年销售金额已然达到千亿级别的闽系房企而言，规模已经不仅仅是唯一考量的维度，其余诸如管理制度的构建、高管团队的稳定、公司运营的安全性和稳健型，是其在成长过程中无法回避的命题。