房贷利率下降刚需盘入市 ，沉闷楼市鲇鱼搅动

随行就市，房贷利率的起伏就像过山车。

三季度以来，一二三四线城市房地产市场普遍降温，不确定性进一步增加。作为楼市最重要的支撑工具，信贷对市场影响至深，正如限贷的杀伤力往往高于限购。在市场下行之际，多地传出利率松动的消息。

在深圳，11月26日，招商银行把首套房贷利率从上浮15％下调到上浮12%，而金葵花且资产达标的客户首套上浮10%，部分银行出现放款提速的迹象。而10月以来，北京、广州、杭州、南京、武汉等重点一二线城市首套房利率出现不同幅度的下滑。

业内人士认为，资金面边际正在改善，未来利率继续走高的可能性减少，结合年底开发商业绩冲刺而推出的优惠活动，对购房者而言是利好，不过程度有限。

房贷利率下调迹象

房地产市场的湖面又泛起了涟漪。10月份以来，全国多个城市的银行放贷利率出现下调，激荡购房者的心。

2018年10月份，融360监测的35个重点城市533家银行首套房贷款利率为5.71%，相当于基准利率（4.90%）的1.165倍，环比上涨0.01%，房贷利率在连续22个月上涨之后，今年下半年以来增速显著收窄。

从具体的利率分布来看，融360监测数据显示，10月，全国533家银行中505家银行执行基准利率及以上（占比94.75%），同9月持平，其中执行基准利率上浮10%、15%、20%的银行分别占比24%、29%、26%，为市场主流，而执行20%以上的占比12%。

分线城市来看，北京、广州、杭州、南京、武汉10月首套房利率分别下降0.02%、0.01%、0.12％、0.05％、0.09%。作为35个主要城市中首套平均利率最高的城市，武汉首套房利率降至6.26%。

在深圳，传出的最新消息是招商银行房贷利率放松。

招商银行深圳分行一名个贷经理向第一财经证实此事，“是昨天（26日）开始首套房贷利率变成上浮12%，之前是15%。如果是金葵花客户的话，可以申请上浮10%的优惠利率。但目前说不准会维持到什么时候，看市场情况，可能会随时上调。”

不过深圳房贷放松仍是个别银行行为，还没成为一场集体行动。

四大行中，工商银行的相关负责人告诉第一财经，目前在深圳还是执行首套房贷利率上浮15%，二套上浮20%的标准。”没有任何的折扣优惠，我们内部员工申请房贷一样要上浮同样幅度。”建设银行、农业银行深圳分行同样是首套房贷利率上浮15%，二套上浮20%，负责个贷的人士均表示“尚未接到下调利率的通知。”

深圳中原董事总经理郑叔伦对第一财经表示，“目前，深圳有部分银行的房贷利率确实出现松动空间，另外也要看申请人的资质、借贷背景和资金情况。这不是统一的政策放松，是个别银行的商业行为，不排除有银行年底也需要进行业务冲刺，他们本身有松动的动机。”

此外，今年以来，央行从宏观上营造了一个稳健中性的货币政策环境，年内已四次降低法定存款准备金率，共释放流动性约4万亿元，对冲部分中期借贷便利后，净释放流动性2.3万亿元。

市场流动性增加，有利于银行间市场利率下行。安信证券分析师黄守宏指出，此前银行资金紧张，放款速度及放款额度较为缓慢，年底额度相对充裕，资金端的相对紧张有所缓和，传导至利率端。

搅动市场的鲇鱼

2017年以来，房贷利率经历了打折－基准－上浮的过程。尤其是去年下半年以来，深圳银根持续收紧状态，主要体现为银行放款缓慢、房贷利率上浮，至今年7月，主流银行的首套住宅贷款利率已全线提升至基准上浮15%。

4个多月后，深圳房贷利率终于出现松动。房贷利率下降，意味着购房者资金成本减少。

以500万总价、贷款350万元的房产计算，采取等额本息的还款方式，贷款30年，首套房贷以基准计算的话，每月月供还款1.85万元，支付利息款共318.7万元，还款总额为668.7万元；首套房贷以基准上浮10%计算的话，每月月供1.96万元，支付利息款共356.7万元，还款总额为706.7万元。

以深圳招行首套房贷上浮幅度下调至12%为例，前后3%的幅度虽然没有明显的差别，但不论如何，“利率下调，再配合开发商的优惠打折，对购房者来说，当然是好事。”郑叔伦说。

郑叔伦认为，未来利率继续走高的可能性减少，不排除有回归基准的可能。

购房者关心房贷利率的变化，更关心变化出现后的市场表现。深圳楼市处于低气压状态下多时，利率松动能不能成为搅动沉闷市场的鲇鱼？

美联物业全国研究中心指出，从历史成交情况看，大市走好下的利率下调能带来成交明显放量，大市转弱下的利率上调会进一步降低成交。而在大市走好下的利率上调和大市转弱下的利率下调对市场的影响则相对小。“不过，考虑到房贷份额占比最高的四大行有望跟进调整，同时年底的供应放量也给客户带来更多选择，市场整体环境好过年中。”

比期待更多银行跟进的结果更快的是，开发商年底冲业绩的枪声已经打响，一波被深圳市场压抑了两年的购买力，正走在被收割的路上。

在深圳西边的沙井，驻扎着一堆刚需盘，仅是华强城、卓越中寰和万科星城三个新项目，就有近5000套新房入市。11月27日早上，华强城开盘，到下午4点，销控表显示已卖出八成。比华强城早一天，11月26日晚，万科旗下的豪宅项目臻山府采用线上选房模式开盘，半小时就卖出九成。

深圳市场依然二手难卖，一手滞销，但一些性价比高项目入市而带动的气氛，个别银行带头下调利率的消息，还是让这个沉闷市场有了裂缝。