中小房企融资压力加大，业内称调控政策大幅放松尚无可能

楼市逐渐降温之际，房地产政策牵动市场，一则地产融资放松的传闻令多家地产上市公司股价波动，也引发外界对于楼市调控松动的猜想。

国家发改委近日发布《关于支持优质企业直接融资的通知》，支持信用优良、经营稳健、对产业结构转型升级或区域经济发展具有引领作用的优质企业发行企业债券。

市场关注度最高的点莫过于对房地产行业融资的影响。今年以来交易所地产公司债审批速度也已加快，前11个月通过交易所审批的地产公司债额度同比大幅增加，《通知》的下发是否可以看作房地产融资进一步放松的信号？

不过，国家发改委新闻发言人孟玮14日表示，在核准企业债券过程中，发改委将严格执行房地产调控的相关政策，目前只支持有关棚户区改造、保障性住房、租赁住房等领域的项目，并不支持商业地产项目。

但是，近段时间以来国内房地产投资增幅逐渐出现放缓迹象，企业筹资的压力也逐渐显露。

国家统计局数据显示，2018年1-11月份，全国房地产开发企业到位资金150077亿元，同比增长7.6%，增速比1-10月份回落0.1个百分点。其中，国内贷款21807亿元，下降3.7%；利用外资102亿元，下降30.4%；自筹资金50619亿元，增长10.0%；定金及预收款49551亿元，增长15.7%；个人按揭贷款21420亿元，下降0.9%。

这显示，房企到位资金仍以销售回款为主，贷款融资同比延续负增长，融资压力仍然不小。

中金公司首席经济学家梁红更是预计，2019年房地产投资同比增速可能进一步下降。鉴于地产周期对宏观经济各个领域的深远影响，开发商融资的相关政策亟需调整。

目前国内房地产开发企业的融资环境如何？房地产企业融资的渠道主要有哪些?这些渠道目前存在哪些问题？

第一太平戴维斯华北区高级董事、评估部负责人胡建明（James Woo）对第一财经记者表示，2018年，在融资监管更加严格的大背景下，房企融资渠道逐步收紧。总体来看，融资总体规模保持高位，增速持续回落，综合融资成本上升，不同阵营结构性分化加速。从融资渠道来看，银行贷款仍是主要途径，公司债大幅萎缩，信托规模增速下滑，中票保持稳定增长，海外融资规模大涨后续难度加大。

整体来看，除资产证券化融资方式外，房企传统的融资渠道均受到了一定影响，整体资金压力开始逐步显现。

他认为，但不同类型房地产企业的融资压力也有所不同。大型国有房企融资优势较大，中小房企融资成本普遍提高，其中信托融资成本较去年提高2-3个百分点。严监管环境下整体融资渠道收紧，尤其非标业务的严厉监管对中小房企影响较大。

从数据上看，目前国内地产投资增速有逐渐下降的趋势，从政策面上看，是否存在放宽房地产调控尤其是地产融资方面的可能？

对此，胡建明认为，目前从政策面上看，没有放宽房地产融资方面的可能，只有海外发债及中国境内资产证券化是可实现的融资的途径。

“受国内债券融资收紧影响，不少房地产企业积极寻求海外发债融资，房地产海外债券发行规模显著增加。据Wind数据统计显示，2018年1-6月内地房企发行海外债77支，融资总额高达319.1亿美元，较去年同期上升60%，已较2017年（77支，397.3亿美元）全年规模相近。”胡建明称。

近期，海外债也逐渐受到了监管层面的限制，提高了企业举借中长期外债的门槛和要求，未来房企海外发债难度和成本或将提高。

2018年6月，国家发改委、财政部联合印发《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》，引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。

胡建明表示，在传统融资渠道收紧与房地产资产证券化政策加持下，房地产资产证券化（Asset-backed Securities, ABS）迎来爆发式发展。2018年1-6月，房地产ABS产品共发行75支，总发行规模900.2亿元，同比增长82.8%。

楼市逐渐降温，今年不少房地产企业都在收缩战线，减少拿地同时加快销售回款，为什么还有不少企业争相发债加杠杆，主要目的是什么？主要是为了借新还旧，还是逆势扩大规模？

对此，胡建明表示，在去杠杆与严监管的背景下，债市融资渠道明显收窄，这让之前几年习惯于过度加杠杆，从银行、债市借了太多钱的企业面临更大的债务压力。

“当前房地产市场进入深度调整期，融资成本和土地成本居高不下，前几年为了规模不断扩充营销和土地拓展体系的企业面临的压力更大。当前情况下，房地产百强企业选择融资的方式较灵活；中小型开发商也是使出浑身解数在寒冬里保持竞争力。”

胡建明认为，以前资方只管出钱，对企业主体的要求并不高，区域龙头可能也做。但今年不一样了，所以资方在筛选上会要求“百强”、主体评级在AA以上、资产负债率较低或现金流比较好的房企。出于对当前房地产市场发展趋势的判断， “金主”在投资上也变得更加谨慎。

近期地产企业发债或者票据等融资数量规模有所增加，这是属于年底的突击行为，还是一种政策上放宽？

胡建明对第一财经表示，现在所谓房地产市场的艰难，只不过是在回归了它本来应该有的健康和理性。目前来看，虽然国家发改委出台政策支持优质企业发企业债，但具体分析发现，按照中央精神，目前只支持有关棚户区改造、保障性住房、租赁住房等领域的项目，并不支持商业地产项目，不能因此认为房企融资政策开始松动了。