分享到微信

打开微信，点击底部的“发现”，
使用“扫一扫”即可将网页分享至朋友圈。

《2018·第一财经中国上市房企价值榜》即将揭榜

第一财经 2018-12-20 16:07:18

责编：顾蓓蓓

《2018·第一财经中国上市房企价值榜》旨在通过对上市房企股权投资价值的研究和分析，能对投资者在投资这些企业是起到一定的策略参考作用，从而降低投资风险，提高资金利用效率。

股权投资是长期持有一个公司的股票或投资一个公司的行为，投资者可以直接购买企业股权，也可以在二级市场通过购买股票来对企业进行股权投资。《2018·第一财经中国上市房企价值榜》由第一财经发起，与同策研究院共同制作，旨在通过对上市房企股权投资价值的研究和分析，能对投资者在投资这些企业是起到一定的策略参考作用，从而降低投资风险，提高资金利用效率。

2018年1-10月份，全国商品房销售额和销售面积分别为11.59万亿元和13.31亿平方米,同比分别增长12.5%和2.2%，成交量价增速稍有放缓。

今年，市场延续2017年“房子是用来住的、不是用来炒的”的政策基调，并保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施，加快住房制度改革和长效机制建设，防范化解房地产市场风险。针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。同时，深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

年初以来，虽受到“限价”、“限售”、“摇号选房”等政策的影响，一线城市楼市热度暂时被抑制，但热点二线和三四线城市房地产市场热度却逐步凸显。同时三四线城市实施的棚改货币化政策，加大了公众对三四线城市的投资和开发热情。在政策推动和资金压力的双重影响下，各大房企将布局从一二线城市转向三四线城市，追求高周转，加快推盘速度，以价换量，逆势扩张，力求业绩规模的增长。

到2018年下半年，政府进一步强调落实“房住不炒”和“坚决遏制房价上涨”的决心，强化调控目标不动摇、力度不放松的预期，伴随购房需求的释放也达到了阶段性瓶颈，市场观望情绪渐浓。而原本在三四线城市的棚改货币化安置，本是为应对房地产市场成交冷清、去库存而采取的措施，在“功成”之后即是“身退”之时，货币化安置政策开始逐步收紧。这在一定程度上有效遏制了三四线城市房价的上涨，引导部分房企回归一二线城市,而原本依赖三四线城市去库存机会快速提升规模的房企，也因此规模化受阻。在政策调控常态化、房企融资渠道收紧等多方面因素影响下，房地产市场整体回归理性，各房地产企业随之调整策略，放慢投资节奏，持审慎态度谨慎拿地。

虽然销售增速放缓，但与去年相比，百强销售仍然大幅增长。2018年1-10月，销售百强房企总销售规模近7.8万亿元，同比增长38.5%。其中，碧桂园销售金额突破6000亿，中国恒大和万科约5000亿左右。2017年全年合同销售金额超过1000亿的企业达到17家，但2018年仅到10月份，已有24家房企销售破千亿。

在销售增长的同时，行业集中度进一步提升，销售前十房企在销售百强中销售金额集中度达42.39%。随着市场资源和份额向大型品牌房企靠拢，中小企业将面临成长空间被不断压缩的困境。同时随着政策缩紧、融资成本上升，未来将一大批中小型房企将面临被市场淘汰或被大企业吞并的境遇。而实力雄厚的企业，无论在拿地、融资、投资布局等方面所呈现出的优势将会更加明显，最终市场将会向着强者恒强的趋势发展。

在楼市严调控的大背景下，投资者对于房地产企业的投资将会愈加谨慎。而上市房企作为行业中的风向标和中坚力量，研究其股权投资价值有助于挖掘出一批标杆房企，引导资金向这些标杆房企流动，从而降低投资风险。

股权投资是长期持有一个公司的股票或投资一个公司的行为，投资者可以直接购买企业股权，也可以在二级市场通过购买股票来对企业进行股权投资。通常而言，股权投资相对于债权投资有获取更大收益的机会，但同时也承担更大的风险。因此，对上市房企股权投资价值的判断，显得意义重大。

房地产企业股权投资价值核心在于企业自身的盈利能力，我们通过结合股权投资及房地产企业的实际特性，从盈利能力、资本市场表现、运营能力、融资能力、偿债能力、企业规模及品牌影响力7个维度，共20多项关键指标来衡量房地产企业的股权投资价值。

在研究方法上，本研究主要采用了层次分析法（AHP）确定不同维度和指标之间的权重。在指标信息的获取上，本研究通过对企业定期报告、公告，并辅助网络公开信息等渠道进行大规模的检索，尽可能公开公正地对房企进行评判，但也不排除个别房企存在公开信息发布较少，影响评判结果的情况。为弥补因企业资料缺失或信息未公开等情况造成结果出现较大偏离，我们通过对不同维度进行对比修正及专家打分，并赋予一定的权重，来平滑此类情况的发生。

在研究样本选择方面，本次研究覆盖在A股上市，及在H股上市且在内地经营的所有房地产企业。按照申万证券行业分类及港交所行业分类，上市房企包括A股126家、港股71家，共计197家企业。在研究样本的筛选上，我们以主要在中国内地开展经营活动，房地产开发销售为主业，且房地产业务收入超过营业收入50%的上市房企为研究样本。

关于如何构建上市房企股权投资价值评价体系结构模型，在本研究中，将结合股权投资及房地产企业的特性，构建上市房企投资价值评价体系，涉及盈利能力、资本市场表现、运营能力、融资能力、偿债能力、企业规模及品牌影响力7个维度，共25项关键指标来衡量房地产企业的股权投资价值。在7个维度中，我们认为盈利能力及资本市场表现两个维度的指标，对股权投资价值的评判具有较高的重要度，而运营能力、融资能力、偿债能力、企业规模、品牌影响力维度的指标，是对盈利能力和资本市场表现的一个补充和辅助、支撑，并通过加权打分，得出最终的上市房企价值榜单。