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历经两年 招商蛇口前海土地始现腾挪结果

第一财经 2018-12-26 16:18:43

作者:陈淑贞    责编:胡军华

招商蛇口,这家于2015年底重组上市的房企,股价长期处于破发状态。前海土地整备工作的完成会是公司估值回归的机会吗?

招商蛇口(001979.SZ)终于等到了深圳前海土地整备的实施。

2018年12月24日晚,招商蛇口公布与相关方签署《招商局集团前海湾物流园区土地整备协议书》(以下简称为“《土地整备协议》”)及《合资合作协议》两份文件的消息。

这两份文件明确了前海土地整备实施方式、补偿价值、 土地使用权置换方案等具体内容,也透露了前海土地后续合资合作的实施方案。

招商蛇口是开发建设前海蛇口自贸区的最大企业主体。面积14.92平方公里的前海,招商局集团独拥3.9平方公里,其中2.42平方公里直接归属招商蛇口。

早在2013年,深圳市政府相关规划表明,招商蛇口拥有的2.42平方公里土地需调整规划用途。此后直至2016年6月18日,招商局集团与前海管理局才宣布组建合资公司,启动前海土地的开发工作。阶段性工作的完成在这个平安夜到来。

在一系列复杂的土地使用权及相关资产的大腾挪下,招商及前海管理局所持有的建筑面积共达497.76万平米的土地将注入合资公司,由合资公司完成后续开发。

至于招商蛇口,这家于2015年底重组上市的房企,股价长期处于破发状态。去年,招商蛇口终于突破千亿规模,今年11月末,公司已将近完成全年1500亿元目标。而对于公司估值的回归,三大主营业务的平衡,招商蛇口仍在途中。

土地增值800亿元

据招商蛇口重组上市前后的系列公告,招商局3.9平方公里前海土地包括分别在2004年和2006年被以协议方式划拨给招商局控股的70宗前海湾物流园区用地、2宗南油集团受让的土地和平方公司的三宗用地等,它们的主要用途为工业、物流和仓储。

2016年6月18日,招商局集团与前海管理局宣布组建合资公司前海蛇口自贸投资公司,启动前海土地的开发工作,也明确纳入合作范围的土地为以3.9平方公里土地为合作基础,扣除现状保留用地后,有效土地面积为2.9平方公里。

同年7月,为了加速前海土地的整备,招商蛇口又与安通捷码头公司、招商局物流共同投资设立另一家合资公司。两个月后,前海蛇口自贸投资公司在深圳揭牌。同年10月,招商局集团与深圳规土委、前海管理局签署前海湾物流园土地整备框架协议,前海2.9平方公里合作用地一次性得以确权。

2016年,前海土地整备工作密锣紧鼓,但到了2017年却鲜有音讯。直至2018年的平安夜,招商蛇口发布两份签署协议的公告,如上市公司收到了一份圣诞大礼。

据公告,深圳规土委、前海管理局、招商局集团、招商蛇口等22名相关方,于2018年12月24日,签署了《招商局集团前海湾物流园区土地整备协议书》 。

22名签署者中,除了深圳规土委、前海管理局、招商局集团,其余19家均为持地公司。持地公司中有招商蛇口,其余18家中,有14家是招商蛇口的控股子公司,有4家是招商局集团旗下公司。

公告显示,前海管理局将收回前海土地整备范围内19家持地公司持有的全部土地使用权,据评估,相应的土地补偿价值约432.10亿元。而前海管理局将向招商驰迪(招商蛇口子公司)置换价值相等的土地使用权。招商驰迪须补偿原19家持地公司之间的金额另外协商确定。

291.13万平方米的有效土地(即上述2.9平方公里土地)由前海管理局按协议收回,变更新功能规划为商业、办公、居住等,变更后大致为经营性用地面积约94.4万平方米,非经营性用地面积约196.73万平方米。

另外,整备范围内安通捷码头公司及安速捷码头公司持有的 T102-0166、T102-0167宗地总面积中55%的用地及相应岸线(用地面积约53万平方米,下称“55%港区部分”)按照等面积置换到大铲湾港区二期,此两家公司不再享有土地价值的补偿。

按前海土地补偿价值评估方式,原规划条件下前海土地补偿价值为130.03亿元,新规挂条件下土地评估价值为925.33亿元,土地增值795.3亿元。

去除5%政策性刚性支出,再把收益按照招商局与前海管理局4:6的分成,结果显示,对原19家持地公司的补偿价值共为人民币432.1亿元 (不含 55%港区部分) 。

500万平土储由招商蛇口并表

前海管理局将19家公司持有的全部土地使用权收回后,向招商驰迪置换的用地面积约为42.53万平方米(均为经营性用地),总建筑面积约为212.9万平方米。

然而,土地置换仅是前海土地整备的第一步,第二步涉及后续开发的合资合作。

据招商蛇口公布的《合资合作协议》,招商驰迪取得的置换用地及前海管理局收回的经营性用地,将一并纳入前海管理局与招商局集团的合作范围,由双方组建的合资公司共同开发,大约分为三步走。

第一步是,招商置换用地出让至招商驰迪后,招商前海实业(招商蛇口控股子公司)以招商驰迪 100%股权增资至合资公司。

第二步是前海管理局将前海出资部分全部作价出资予前海投控,再由前海投控将前海出资部分出资入股至前海鸿昱(前海投控全资子公司),之后前海投控以前海鸿昱100%股权增资至合资公司。

前海管理局作价出资用地约50.14万平方米,建筑面积约284.86万平方米,对应评估值453.1亿元。

为确定前海鸿昱股权出资和招商驰迪股权出资的资产对价,各方将选择评估机构评估招商驰迪100%股权、前海鸿昱100%股权价值。

第三步是,在合资公司股东双方股权增资的同时,如一方出资不足以持有合资公司 50%股权的,不足部分由该方在规定期限内以现金补足至合资公司,最后实现招商前海实业和前海投控各持有合资公司50%的股权。

也就是说,合资公司旗下合计建筑面积约497.8万平方米,对应评估地价约925.3亿元。需指出的是,合资公司由招商蛇口合并财务报表。

此外,整备范围内的次干道、支路及公共绿地,建成后产权无偿移交政府。另外,新规划条件下经营性用地中计容积率的办公(含研发办公)、 商业(含商务公寓)、居住、旅馆业(酒店)及文化娱乐的建筑面积之和按12%比例配建总部与产业用房,总建面约59.67万平方米,建成后,前海管理局将以“地价+建筑安装成本+代建管理费”的方式回购。

招商蛇口表示,前海土地整备是政企战略合作的重要尝试,土地整备完成后,将进一步明确招商蛇口在前海区域的土地权益,加快前海蛇口自贸区的开发建设,扩大招商蛇口的经营规模、增强综合实力。

据招商蛇口此前披露的销售简报,2018年1-11月,公司累计实现签约销售面积711.60万平方米,同比增加 40.84%;签约销售金额为1488.13亿元, 同比增加45.04%。按招商蛇口公布的2018年1500亿销售目标,目前已接近完成。

招商蛇口称,前海土地整备对公司2018年度经营业绩不构成重大影响,未来随着资源价值及经营业绩的逐步释放,而后续合资合作事项预计构成公司的重大资产重组。

中金公司分析师张宇指出,一旦前海片区土地整备、合资协议落地,将增加招商蛇口在前海片区的优质土地资源,对应货值超2200亿元,增厚公司NAV(净资产价值)474亿元,约占方案落地前总 NAV的25%。

一名长期追踪招商蛇口的观察人士指出,“两份协议目前尚未生效,需招商蛇口董事会及股东大会、前海投控、招商局港口、深赤湾等多个单位通过。落地后,前海土地开发时间长,后续项目执行与预期相比是否变形,何时能为上市公司业绩做贡献均需通盘考虑。”

2015年12月30日,招商蛇口正式登陆资本市场,发行价为23.6元/股。受前海等土地未能确权、邮轮业务和园区开发业务迟迟未能带来明显业绩贡献等多层因素影响,上市以来,招商蛇口股价长期处于破发状态。

如今,招商蛇口上市将近三周年,前海土地整备工作的完成是公司估值回归的机会吗?

12月25日,招商蛇口报收17.09元/股,微涨0.89%。

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