潘石屹的“核心资产”在写字楼空置率上升期入市 | 海斌访谈

潘石屹在满溢的湖面投下一颗大石。

SOHO中国位于上海市长宁区的古北SOHO项目开业，该公司董事长潘石屹现场表示，这一项目从土地招拍挂算起已经过了2136天（近六年），是公司“对市场的答卷”。

在最近的几年时间里，SOHO中国对旗下的资产进行了一系列调整，剥离、出售了多个项目。不过潘石屹对古北项目有所偏爱，称其为“SOHO中国的核心资产”。

古北项目位于古北国际商务区的核心地区，主楼高169.9米，定位为超甲级写字楼，总建筑面积15.8万平方米（可供出租面积11.5万平方米）。全球房地产服务商戴德梁行提供给第一财经的数据显示，今年上海核心商业区的甲级写字楼新增供应预计为41万平方米，包括非核心商业区的整体新增供应预计在185万平方米。照此测算，SOHO古北项目独占核心商业区三成新增面积。

上海甲级写字楼整体租金平稳，戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁接受第一财经书面采访时表示，自2015年以来，上海的甲级写字楼每年新增供应量均维持在100万平方米以上，2017年和2018年都超过了140万平方米，使得近两年来存量上升速度加快。截至2018年第四季度，上海甲级写字楼的存量面积达到了1149.95万平方米。

与甲级写字楼存量面积同时攀升的还有空置率。据戴德梁行统计，2018年第四季度上海核心商圈写字楼的空置率为11.81%，比当年第一季度上升了1.81%；新兴商圈2018年第四季度空置率则达到了24.27%，比2018年第一季度上升3.71%。房地产服务商第一太平戴维斯的统计数据则显示，2018年第四季度核心商圈的甲级写字楼空置率为12.4%，较去年同期上升了0.5个百分点。

“2019年大量新增供应入市将令竞争更加激烈，新项目尤其是板块供应量较大的项目将需要动用附送面积，或是提高第三方佣金等方式来促进成交”。沈洁表示，“古北SOHO与两条轨道线连接，交通便捷“，这将”吸引同区升级搬迁客户关注”。稍早一些时候，古北SOHO项目的B座已经进行了租赁竞价会，近年大热的新兴网购平台拼多多初步准备入住。

从去年开始，Wework等共享办公大面积或是整栋租赁甲级写字楼宇，对传统办公楼出租率提升作用显著。不过沈洁认为，在2019年写字楼供应仍处于高位以及复杂的经济环境，企业对写字楼需求提升不足的背景下，预计2019年空置率仍会面临一定上升的压力，相对而言核心商圈供应有限，空置压力将明显好于新兴商圈，不过一些老旧楼宇空置率堪忧。