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市场横盘,保利发展却踩下了“时空加速器”

第一财经 2019-03-12 21:11:35

保利发展董事长宋广菊表示,“2018年保利地产回到前五是可以的,对未来两三年保利再站到前三的位置我是有信心的。”

对于行业前三志在必得的保利发展(600048.SH)再度启用并购手段。日前,该集团入股宜华集团旗下广东宜华房地产开发有限公司,这是继去年12月控股宜华系揭阳地产公司之后,保利发展再度出手宜华系。

截至目前,保利发展共获得宜华系旗下四个地产平台,分别是汕头市荣信投资有限公司、揭阳市宜华房地产开发有限公司、广东宜华房地产开发有限公司、海南台达旅业开发有限公司。前三家公司均由保利发展旗下保利湾区投资发展有限公司控股,台达旅业由保利(海南)旅游发展有限公司持股,四家公司持股比例均为51%。

作为央企房地产开发商中销售排名最靠前的公司,保利在并购的路上不断发力,据不完全统计,保利在2019年前两个月共获取16个项目,其中通过合作并购方式获取10个,占比约62.5%。在土地成本越来越高昂的当下,收并购已经成为扩张型房企的主流扩储模式,一直宣称要重回前三的保利,最近两年更是在规模上下足了功夫。

积极扩充土储

保利此次出手的广东宜华,其目前列入存货土地使用权的共计有16宗,面积为76.94万平方米,保利四次出手宜华系,无疑是看重其资产包中的土地储备。

有迹象显示,保利对于土地储备的渴求在近两年达到高峰,根据中原地产数据统计,2018年保利新增125宗用地,建筑规划面积2230.82万平方米;根据财报统计,2017财年公司实现项目拓展共计204个,新增容积率面积4520万平方米,总成本2765亿元,同比分别增长88%和128%;2016财年公司共计拓展项目112个,新增容积率面积2404万平方米,总成本约1214亿元,同比分别增长84%和85%。

而在此过程中,合作与并购方式从2016年起就成为主流。数据显示,2016年保利通过合作、并购方式获取的土地资源面积占比达到75%;2017年通过并购等合作方式累计获取项目81个,新增容积率面积2190万平方米,达到总土地拓展面积的48%。

2017年保利在收并购领域大展拳脚,上半年完成对中国航空工业集团有限公司旗下11个项目的收购,新增规划容积率面积近538万平方米。2017年底时,公司与中航地产业务的整合基本完成,通过分批方式在广州、南京、成都等15个城市累计收购20个项目,新增规划容积率面积910万平方米。2017年下半年,保利发展实现对保利置业的整合,其以现金方式收购保利(香港)控股有限公司50%股权方案获得股东大会通过。通过此次交易,保利发展实现对中国保利集团有限公司境内房地产业务整合,初步解决同业竞争问题。

2018年12月,保利与天津市签署合作框架协议,天津市和保利集团将共同推动天房集团继续发展,由保利集团派出涵盖管理、财务、工程、运营等领域的专业团队对天房集团实施共管。

近年来,收并购已经成为大型房企获取土地来源的重要方式之一,这同时也是大型房企扩充规模的捷径。中原地产首席分析师张大伟表示,保利是央企房地产的代表,融资难度较小,从发展角度看,最近也一直在竞争进入第一梯队,而收并购是其相对稳定快速的规模工具。

志在行业前三

2017年12月的股东大会上,保利发展董事长宋广菊表示,“2018年保利地产回到前五是可以的,对未来两三年保利再站到前三的位置我是有信心的。”宋广菊的发言让保利的规模扩张之路摆在了太阳底下,这也是为什么从2017年起保利不断增加土储,同时进行大量收并购的最重要原因。

2016年保利实现合同销售金额2101亿元,同比增长36%,营收1547.52亿元,同比上涨25.38%;2017年其合同销售金额3092亿元,同比增长47.2%,营收1463.06亿元,同比下降5.46%;根据克而瑞数据,2018年保利实现合同销售金额4066亿元,业绩快报中显示营业收入1936.27亿元,同比增32.31%。连续三年,保利合同销售金额均排名第五位。

虽然连续三年保利都保持中高速增长,然而排位始终没有前进一名,这从一个侧面体现了目前龙头房企之间的竞争趋于白热化。

保利发展有相关人士曾对公司的排名有过私下评论,称“不是公司太慢,实在是同行跑太快”。

保利地产总经理刘平也曾在股东会上坦承,因为城市布局、周期性战略等因素,保利与碧桂园、恒大及万科之间确实存在差距,“但对于要继续保持第一方阵地位的保利而言,不会放任这种差距继续增加。”

如今,随着全国市场步入横盘时代,拥有资金优势的保利发展仿佛找到了绝佳的弯道超车之机会。于是,重回前三正式提上日程。

在最新的这场竞赛中,保利手中最大的武器是融资能力。2018年中报显示,一年内到期债务330.69 亿元,占有息负债的 12.99%,是账面现金余额的33.91%。同时,公司银行贷款授信额度合计3810亿元,截至当期末剩余未使用额度为1687亿元,全部有息负债综合成本为4.86%,属于行业较低水平。

然而在这条路上,难免出现规模与负债的不平衡。2018年上半年,保利融资活动现金流入856.31亿元,同比增长43.16%。其负债率上升2.04%至79.32%,净负债率上升6.81%至93.26%,有息负债约为2545.73亿元。

与此同时,保利经营性现金流在2017年为-292.95亿元,这是自2015年再度为负,这一数据在2016年是340.53亿元,而这一状况在2018年上半年仍未有好转,其经营性现金流为-98.33亿元。在动用了各种融资手段之后,保利地产经营现金流净额的长期负向流动依然是其发展的隐患。

土地扩张和债务攀升带来的,是保利发展在市场上赢得短暂的先机。3月7日,保利披露2019年2月销售情况简报,公司2月实现签约金额334.04亿元,同比增长54.31%,前两月共实现签约金额669.95亿元,同比增长25.70%,在前两月销售中,保利签约金额反超恒大,仅低于碧桂园和万科,终于进入前三名。

责编:胡军华

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